本案中诉争土地在签订买卖合同之后一直没有办理宅基地使用权变更登记手续，只是不发生宅基地使用权变更的效果，即宅基地使用权人仍然为董守年，但是房屋买卖合同已经生效。 董守年与被告同属一个农村集体经济组织，宅基地使用权转让不违背法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应认定协议有效，未办理物权登记，不影响合同效力。

本案例的指导意义：

（一）宅基地使用权不得单独转让，（1）城镇居民购买农村住房或宅基地的，因违反国家有关规定应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。（3）未经过集体经济组织批准擅自转让农村住房和宅基地，应认定无效。（4）向本集体经济组织成员以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效。（5）受让人已经有住房不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

（二）宅基地使用权的取得必须同时具备以下条件：（1）转让人与受让人为同一集体经济组织成员；（2）转让行为须征得集体经济组织同意；（3）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。（4）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。

（文中人物均系化名）

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开封市第一产业

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