更新时间:2018-07-18 11:41作者:李天扬老师
其三,依据《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”之规定,房屋、宅基地买卖应以变更登记过户为生效要件,如果没有办理过户登记,则买卖合同无效。
被告认为,此合同有效。
《合同法》第四十四条:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”《合同法》第一百三十三条规定:“买卖合同标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”董守年与边振忠二人自愿订立买卖房屋协议,且协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同有效。所以董守年的住宅房所有权,以董守年与边振忠达成买卖协议,边振忠占有入住开始转移给边振忠,边振忠即已取得原董守年的住宅房的所有权。
另外,《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”据此,手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。
裁判结果:
祥符区人民法院于2016年3月4日作出民事判决:驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉,开封市中级人民法院于2016年7月5日作出民事判决书,判决内容为驳回上诉,维持原判。
案件评析:
针对本案的焦点 “房屋、宅基地没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。”合议庭认为:
一、正确区分不动产物权变更登记的效力和不动产物权合同的效力。
物权变更登记的首要意义在于物权变动的公示与公信,从而使他人周知该权利的存在。这就意味着法律行为转移物权,必须同时具备两个要件:一是双方当事人达成转移物权的合意,并以书面形式表现出来;二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示,它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言,房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意,但房屋作为一种特殊的不动产,只有在完成所有权的转移即对外批露,进行了房屋所有权的登记或变更登记,才能最终达成房屋所有权转移的合同目的,从这个意义上说,不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件,但是,不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。