二、我国不动产登记效力的立法简析

根据我国的立法规定，不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。依《担保法》第41条规定，抵押合同至登记之日起生效。建设部《关于城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为无效。

《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“《物权法》规定的不动产物权类型除所有权本身之外，还有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权以及抵押权等六类。其中采登记要件主义的包括建设用地使用权、不动产抵押权等;采登记对抗(对抗善意第三人)主义的包括土地承包经营权、地役权等。“新的《物权法》所建立的这种不动产登记效力模式，基本上维持了我国现有法律在不动产物权登记方面的规定。比如：《中华人民共和国土地管理法》第11、12条，《中华人民共和国担保法》第41、42条，《城镇国有土地受益权出让和转让暂行条例》第16条、第25条第1款均明确规定了城市房地产(不动产)物权变动实行登记要件主义，但《担保法》第36条以及《合同法》第286条规定的法定抵押权，均不以登记为必要条件”。[①]3

综上所述，当前我国《物权法》所采纳的登记要件主义不仅维持了现行法律关于不动产物权登记的现状，保持了制度的连续性，而且采取登记要件更能够满足物权法体系化的要求，能够与其他制度达成最大限度的协调。同时，也相应的规定了不动产登记要件主义适用的例外情形，使不动产登记更具有灵活性、多样性，有利于更好的保障交易安全，维护当事人的合法权益。

《物权法》对我国不动产登记制度基本框架的规定是科学合理的，但由于相应配套的法律法规尚未出台，目前在实践中我国不动产登记制度尚有许多不尽人意的地方。业内人士将在下文就我国不动产登记制度存在的问题进行分析，并提出完善建议。

三、我国现行不动产物权登记制度的缺陷

20世纪90年代的不动产登记是政府部门的行政管理手段，法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段，这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。

后来，相关立法出台，对此予以纠正，但有关不动产登记的法律规定还零散，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性。“例如：《担保法》第四十二条、第四十三条规定，涉及到的登记机关有：有土地管理部门、林木主管部门，工商行政管理部门、县级以上地方人民政府规定的部门及公证部门。还有其他法律法规对登记机关进行了规定。这些法律法规对登记只作出了行政效力的规定，只能满足计划经济体制下对不动产行政管理的需要。现有的制度不能保护权利人对未来物权的请求权，或者说，权利人主张未来物权请求权缺乏法律基础。作为政府部门的登记机关，对不动产登记只能以行政法为依据行使管理职能，不能按物权公示原则的要求来服务市场，保证交易秩序和安全”。[②]