那么对于农村房屋买卖合同的效力如何认定？

在司法实践中，相当一部分人长期以来认为农村房屋买卖是无效的，这样的案例很多，如2003年2月20日《人民法院报》以《城里人乡下买房不合法被判无效》为题，报道了江苏省海安县法院审结的一起农村房屋买卖合同纠纷；又如2005年7月13日《人民日报》以《聚焦宅基地使用权转让：在农村买房，慎之！》为题，报道湖南省浏阳市一位市民购买农村房屋几年后被告知是违法等。主张农村房屋买卖无效的法官，主要依据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。可是这种做法，一方面，仅允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，对城镇居民来说是不公平的；另一方面，允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋，实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利，对农民来说是不公平的，这是有违《宪法》关于“法律面前人人平等”的原则性规定的。

笔者认为，对合同的效力认定应适用《合同法》的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，这样的合同就对双方当事人具有法律约束力。而且，依据《最高人民法院关于适用合同法的解释》（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国土资源部2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》，显然不属于法律和行政法规，当然不能做为认定合同无效的依据。因而，合同的当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定农村房屋买卖合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。

对于城市房屋的买卖，根据《城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记”。此处仅仅指明“应当”登记，而对于未登记的效力如何，却没有明文规定。根据2000年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条的规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此上，对于没有办理产权过户登记的农村房屋，应当认定房屋买卖合同有效，并判决责令双方全面履行合同，尽快办理产权过户手续。