（三）将建在宅基地上的房屋出售给他人，不办理房产过户登记和宅基地使用权变更登记。有些村民抛弃了传统的种植业，举家搬迁到了城市里务工，原在农村的房屋逐渐闲置，最终将该房屋出售他人，但在出售农村房屋的过程中，不办理产权过户登记，甚至有的房屋几易其主却均未过户。一旦出现拆迁补偿，在巨大利益的趋动下，就出现了原房主背信悔约持宅基地使用证或房产证要求拆迁安置或返还房屋的情况。

（四）收购村民的房屋后，将一大片宅基地连贯起来后，合建、改建为商业用房或生产经营性用房。随着城乡一体化进程的加快，城镇周边的一些农村集体所有的土地迅速增值。一些村民瞅准某些有发展潜力的地段，以自己名义大量收购本村村民的住宅，由此将村民住宅连成片后，再与其他非本集体组织的人合伙开发，在所圈的土地上改建商业住宅进行出售；或直接改变原住宅用房性质，修建为从事产品生产、加工的经营性场所或商业服务性场所。

二、在农村集体所有土地上建设房屋或将农村房屋买卖过程中遇到的法律适用问题

（一）关于办理集体土地使用权登记和农村房屋产权登记的相关法律适用问题

首先，对于土地使用权登记目前法律规定还是基本完善的。根据2008年2月1日起开始实施的《土地登记办法》（以下简称《办法》）第二条第二款规定：“集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）”。在该《办法》第十七条中指出：“集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。”同时，在《办法》第四章中，对依法取得集体土地使用权的，逐条规定了集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权如何办理土地初始登记。从而我们可以看到，在农村集体所有土地上建设房屋，大致分为两大类，一类是使用集体土地进行建设，兴办企业建厂房的；另一类是在宅基地上建住宅的。根据用途不同，需要办理不同的土地初始登记。但是，只有办理了土地登记，明确了权属，在使用集体所有的土地建房时，才依法享有受保护的权利。这在《土地管理法》第十三条和《办法》第七十条中也均有明确规定：“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

2008年2月25日，建设部发布第168号令，从2008年7月1日起开始施行《房屋登记办法》（以下简称《办法》），《办法》第四章对农村房屋的产权登记做了专章规定。我省建设厅也于2008年6月10日发布了晋建村字[2008]249号《关于开展村镇房屋产权登记发证工作的通知》，要求遵照《房屋登记办法》中第二章和第四章中的有关规定，按申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等程序，对在村镇集体土地上，依法利用宅基地建造村民住房和利用其他集体所有建设用地建造房屋的产权登记发证。