按城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米计算，依照现行收费标准，开发企业需承担的各项收费成本约为325元/平方米(其中包括民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金共约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业)。

从收费项目看，城市设施配套费、民工工资保证金两项收费较为集中，且数额较大。

从收费环节看，拿地阶段和开发环节收费项目最多，其次是建设、使用和销售环节。

(三)企业开发成本构成及税费负担情况

房地产开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共设施费用、管理费用、财务费用、其他费用、税费等。

依照城区商品房建筑成本3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地产开发土地成本占总成本的比例约为29%;前期费用占总成本的比例约为4%;建安成本占总成本的比例分别约为35.5%;市政公共设施费用占总成本的比例约为2%;管理费用占总成本的比例约为1%;财务费用占总成本的比例约为7%;其他费用约占总成本的比例约为1.5%，税费成本占总成本的比例约为20%(经测算，税费成本约为875元/平方米，占总成本的比例应为28.2%，其中税收成本约为550元/平方米，收费成本约为325元/平方米。但由于税费中的民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业，土地增值税先按5%预征，多收部分也要返还企业，因此在计算税费占总成本的实际比例时应将这些项目扣除)。

通过分析可知，在商品房成本构成中，建安成本所占比重最高，为35.5%;其次是土地出让金和税费，分别为29%和20%。可见，在房地产市场调控深入实施的现阶段，除建安成本外，房地产开发企业土地成本和税费负担较重。

三、我市房地产业税费收取过程中存在的问题

一是土地增值税预征率较高。为均衡税款入库，降低欠税风险，同时便于征收计算，目前我市土地增值税采取预征形式，预征率为5%，这对于成交量下滑，资金回笼受阻，处境艰难的开发企业来说，无疑是一笔巨大负担。

二是两项专项基金退付困难。按照《XX市新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则》(泸规建[2007]55号)和《XX市散装水泥专项资金返退管理暂行规定》(泸规建[2007]235号)文件要求，新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金在达到要求即可退付。但据开发企业反映，从2007年缴纳两项基金至今，从未退付。