第五章物业使用与维护

　　 ^[1]  　第四十一条业主在使用物业时应当遵守管理规约。
　　管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
　　辖区物业主管部门应当制定管理规约示范文本，供业主参考。
　　第四十二条物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
　　（一）违法改变房屋承重结构；
　　（二）违法搭建建筑物或者构筑物；
　　（三）擅自将住宅改变为经营性用房；
　　（四）擅自占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备；擅自改建物业共用部位；损坏或擅自移装共用设施设备；
　　（五）超标排放有毒、有害物质；
　　（六）排放超过规定标准的噪声；
　　（七）任意弃置垃圾、杂物；
　　（八）饲养家禽、家畜；
　　（九）在物业共用部位、共用设施设备上任意涂写、刻画、张贴；
　　（十）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
　　（十一）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地。
　　（十二）其他违反法律、法规和管理规约的行为。
　　物业服务企业应当将装修有关规定书面告知业主、非业主使用人，发现物业管理区域内有前款规定行为的，应当对行为人进行劝阻、制止，并要求行为人及时改正；劝阻、制止无效的，应当及时告知业主委员会，或物业主管部门和有关行政管理部门，由物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。
　　第四十三条单位、个人敷设电线、燃气管道和使用电器产品、燃气用具应当符合消防安全规定，及时更新老化电气线路，不得违反消防安全规定用电、用气。
　　对用电单位和个人超负荷用电、违规拉线接电等可能引发火灾事故的行为，供电企业应当及时予以制止，电力管理部门可以依法中止供电。
　　第四十四条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。
　　建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
　　第四十五条业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意可利用业主共有的道路或者其他场地设置车位的，业主委员会可以申请公安或综合执法部门协助划定物业管理区域内地面泊车位和行车路线，但划定的车位不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道和占用消防登高场地。
　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位尚未充分利用的，不应再设置规划以外的车位。
　　利用业主共有的道路或者其他场地设置车位提供给相关业主使用的，车位的分配方式由业主大会决定。
　　小区内泊位费委托物业服务企业代收的，物业服务企业应当将泊位费单独列账，独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和泊车管理的必要开支外，可以根据业主大会的决定将泊位费用于物业管理方面的其他需要。
　　业主委员会应当对泊位费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
　　第四十六条物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程平时用作泊车位的，建设单位应当向全体业主开放，平时用于出租的可以纳入小区物业管理，相关管理事宜由建设单位与物业服务企业协商解决，但收取的租赁费中应保障人民防空工程日常维护管理和泊车管理的必要支出。
　　第四十七条物业服务企业应当加强物业管理区域内车辆的管理，发现有车辆停放阻碍物业管理区域内的交通道路、损坏绿地、妨碍其他业主使用物业，或大型车辆和载有危险化学品的车辆进入物业管理区域的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当会同业主委员会向综合执法或公安部门报告。
　　第四十八条物业服务企业应当在其管理区域内履行下列消防安全职责：
　　（一）建立健全消防安全制度，落实消防安全措施；
　　（二）对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车通道按规定进行维护管理；
　　（三）开展防火巡查和定期检查，及时消除火灾隐患；不能及时消除的，应当报告业主委员会或者公安机关消防机构、公安派出所；
　　（四）物业服务合同依法约定的其他消防安全职责。
　　第四十九条不适宜进行规模物业管理的区域或单幢建筑由两个以上单位管理或使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。
　　第五十条国家规定保修范围内的物业质量问题，在保修期内的由建设单位负责保修。物业管理区域内按规定已正常移交给相关专业单位的共有设施设备的维修、养护、更新改造由相关专业单位负责。
　　专业单位因实施共有设施设备维修、养护、更新改造，应当提前7日公示，告知物业管理区域全体业主与物业服务企业。
　　维修、养护、更新改造过程中确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当事前公示告知全体业主并征得直接利害关系人、业主委员会和物业服务企业的同意，依法办理相关手续，并采取措施保障通行安全，及时恢复原状。广大业主、物业服务企业应当给予配合与支持。
　　第五十一条建立物业保修金和物业专项维修资金制度，物业保修金作为保修期内物业维修费用保证的资金，物业专项维修资金用于建筑物共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
　　物业保修金由建设单位按规定比例向维修资金管理机构交纳，具体交纳方式、标准、启用和退还等按《浙江省住宅物业保修金管理办法》等规章和市、区人民政府的相关规定执行。保修金退还时应征求业主委员会和物业服务企业的意见，所有物业维修无遗留问题时方予退还。
　　物业专项维修资金由业主按规定的标准向维修资金管理机构交纳，具体交存、使用和管理办法按《浙江省物业专项维修资金管理办法》等规章和市、区人民政府的相关规定执行。
　　未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的，物业管理区域内共有部分、共有设施设备的维修、更新、改造所需的经费由业主按照约定承担；没有约定或约定不明确的，由相关业主按照房屋权属证书登记的面积占建筑总面积的比例分摊。
　　应当按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防设施损坏、排污管道损坏等紧急情况下的维修和更新。
　　发生前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。
　　第五十二条业主和非业主使用人在物业使用过程中，出现国家规定保修期和保修范围内房屋质量问题的，先报物业服务企业协调，建设单位按有关规定处理；如有争议的，可以由业主、业主委员会、物业服务企业与建设单位及其他相关部门协商解决；协商不成的，可以报所在地街道办事处（乡镇人民政府）或辖区物业主管部门调解。在争议调解处理期间，业主或非业主使用人仍应按时交纳物业服务费。