分歧在于投资价值与风险

《支点》：目前，已有不少保险机构在全国各地探索养老社区，您认为商业保险公司投资养老社区优势在哪里?

　　江生忠：保险公司具有信誉是主要优势，尤其是品牌信誉的优势比一般的房地产公司更明显;此外，保险公司的服务意识强，能提供多样化的保险金融产品，如保险公司能提供商业性的养老保险、以房养老等产品，这是一般的房地产公司所不具备的。

《支点》：商业保险公司从事不动产投资，市场上存在分歧，您认为目前最主要的分歧在哪里?

　　江生忠：保险公司能不能投资以及有没有能力投资，主要还是在不动产投资能够给保险公司带来多大的价值，这是大家比较顾虑的问题。从当前情况来讲，质疑也好、分歧也罢，主要在于对房地产未来形势的担心，未来地产投资是否会回落?这是一个比较大的问题;其次，地产投资的金额比较大，是一个持续的投资，这对保险公司也是挑战，也就是说，如果长时间没有回收，就将面临很大的资金压力。

　　另有分歧在于保险公司投资地产的形式。从目前来看，有两种投资方式，一是权益投资，即资本金投资，如果用资本金投资的话，保险公司现在大多财务能力不足，这不可行;二是保险业务投资，也叫保险资产投资，但由于目前国内的保险业务期限都比较短，它就与养老地产投资不匹配，养老地产投资回收期太长，保险资产投资面临资金压力。

　　还有一种分歧在于，从国际经验来讲，我们要区分开发性的不动产投资和购置已开发完成的不动产，后者可以视为一种财务性投资，完全根据市场的价格来决定是否进行不动产投资。英国、美国的保险公司投资地产不是直接开发而是购置，这样风险小一些，而中国保险公司直接去开发投资，这应该谨慎。

《支点》：商业保险公司从事不动产的投资，您认为商业风险和法律风险又在哪些方面?

　　江生忠：中国保险公司从拍地、开发、投资到运营，整条线拉下来的持续时间至少30年，因此，商业风险主要还是因投资期过长，回收资本的压力太大，会引起一些财务的困难和地产回落引起的亏损，以致拖累保险业务。按照保监会规定，中国保险公司的不动产投资比例在10%-20%之间，日本在资产泡沫、房地产泡沫以后，整个不动产投资的比例在不断下滑，这也是应该注意的问题。

　　另外，在法律上也存在一些障碍。从业务角度看，目前的法律风险主要是在销售中的风险，要区分保险业务和地产业务。这就需要保险公司在开发养老地产的时候，要把商业保险公司保险产品的销售和养老机构服务的销售对接好。如果对接不好，会存在销售误导问题。因为按照保险法规定，保险给付是货币现金给付方式，没有实物给付、服务给付等方式。