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土地使用权抵押概念

根据《担保法》规定，抵押指的是债务人或者第三人不转移对某一特定财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《担保法》所包括的可以抵押的财产包括：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物。

2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。

3、抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。

4、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。

5、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。

6、依法可以抵押的其他财产。

接下来本文将重点讲述可以抵押财产中的第三点，即国有土地使用权。

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土地使用权抵押常见风险点

1土地使用权对房屋所有权的限制

根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条

“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”

这就是俗称的“地随房走、房随地走”。如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使得此种抵押担保出现法律风险，商品房和商铺例外。

2超期未开发建设收回风险

根据《城市房地产管理法》第二十五条规定：

“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。”