3合理设计授信方案

针对土地使用权抵押，如果土地上有在建工程，最好一并进行在建工程抵押登记，设计授信方案的时候可以参照房地产开发贷款，明确贷款期限、制定合理的还款计划、按照项目开发进度分次提款，例如，可以允许先行提用一定的授信敞口，待地上建筑物可以一并办理在建工程抵押时再行发放剩余敞口。

4

贷后风险防范措施

第一、动态掌握当地土地政策

定期掌握各地指导地价情况，关注土地实际价值以及二级市场交易情况等，避免土地实际价值贬值造成银行债权风险敞口增大情况。同时应关注抵押登记政策变化，目前多地已进行抵押登记中心合并，设立不动产登记中心。抵押权人应了解各地具体的抵押登记政策，避免造成抵押登记不规范无效情况。

第二、定期进行现场走访

加大平行作业走访频率，定期进行现场走访，跟进了解产权证办妥时间，针对设定在建工程抵押担保时，应重点关注对在建工程的持续投入形成的资产是否纳入了抵押资产；在项目实施过程中是否存在完工风险，如发生建设资金出现较大缺口或自有资金不能完全按计划到位、成本大幅超计划增加、抵押主体较大人员变动或项目规划变动较大等情况。

第三、关注抵押人生产经营情况变化

例如企业名称是否发生变更、生产经营情况是否出现恶化等。谨防因企业名称变更，而土地证以及他项权证未进行相应抵押人名称变更而造成抵押登记效力不足等风险隐患。

第四、加强贷后管理手段

在实际操作中，曾出现将土地使用权抵押给第一抵押权人，而之后又将地上建筑物抵押给第二抵押权人，因为贷后管理工作不到位，实际中经常出现抵押人再次抵押情况出现。针对这种情况有两种观点，第一种观点认为，这两个抵押合同都是无效的，因为这两个合同都违反了“房随地走、地随房走”的原则。第二种观点认为抵押人将土地使用权抵押给他人以后，由于土地使用权和地上房屋的不可分离性，意味着他已经将土地之上的房屋抵押给他人，如果以后再将地上建筑物抵押给他人，则此种行为无效，针对这种纠纷情况在处置过程中只能以诉讼方式解决。因此，为了防范相关授信风险事件发生，针对仅采用土地使用权进行抵押的，应严格跟进项目开发进度，一旦在建工程可以办理抵押，应在第一时间通知抵押人配合办理相关抵押工作，后续可以办理产权证时再转为正式房产抵押登记。