第三章　使　　用

　　第十八条　物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第十九条　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　已交存物业专项维修资金的，分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。
　　未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。
　　第二十条　由管理机构代管物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金：
　　（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请；
　　（二）管理机构进行现场勘察，明确物业专项维修资金列支范围；
　　（三）物业服务企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案，经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、列支范围等；
　　（四）管理机构应当对使用方案及业主表决情况等进行公示，公示期不得少于七日；
　　（五）公示期满无异议或者异议不成立的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案；
　　（六）物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料，向管理机构申请列支；
　　（七）管理机构审核同意后，按照工程进度向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。
　　第二十一条　由业主大会自行管理物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金：
　　（一）物业服务企业或者相关业主提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用物业专项维修资金情况的处置办法等；
　　（二）使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金；
　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，报区建设（房产）主管部门备案；区建设（房产）主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
　　（六）业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知；
　　（七）专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。
　　第二十二条　对符合下列条件的物业维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。一次性表决使用物业专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
　　（一）同一物业管理区域内全体业主受益；
　　（二）单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。
　　一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。
　　属于一次性表决范围内的物业维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。
　　一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法，由市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。
　　第二十三条　发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支：
　　（一）电梯故障危及人身安全的；
　　（二）消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的；
　　（三）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的；
　　（四）楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的；
　　（五）其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。
　　第二十四条　由管理机构代管物业专项维修资金的，发生第二十三条规定的情形时，按照以下程序办理:
　　（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主向区建设（房产）主管部门提出书面申请。依照相关规定需要检测、鉴定的，还应当提交相关资质单位出具的书面检测、鉴定意见；
　　（二）区建设（房产）主管部门收到申请后立即组织相关单位现场勘察；
　　（三）经勘察需要维修的，区建设（房产）主管部门通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修，管理机构按照核实的维修费用百分之五十划转到维修单位；
　　（四）维修项目竣工后，区建设（房产）主管部门应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后，管理机构将维修费用余额划转到维修单位。
　　第二十五条　由业主大会自行管理物业专项维修资金的，发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认，由业主委员会预先拨付部分物业专项维修资金。物业服务企业或者相关业主应当组织抢修。维修项目竣工后，业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后，将维修费用余额划转到维修单位。
　　第二十六条　发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的，物业所在地的区建设（房产）主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以组织代修。工程竣工后，物业所在地的区建设（房产）主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。
　　第二十七条　物业项目维修和更新、改造费用三万元以上的，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修和更新、改造成本。
　　第二十八条　下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
　　（二）依照相关规定应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。
　　第二十九条　在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，除可以按国家规定购买国债外，不得挪作他用。
　　利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
　　禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　第三十条　下列收益应当转入物业专项维修资金滚存使用：
　　（一）物业专项维修资金的存储利息；
　　（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；
　　（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
　　（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。