内容摘要：这是因为在反向抵押贷款的借款人房产处置之前，金融机构所有的资金都是净流出状态，所有现金流补偿都需要等到10-20 年后，房屋产权的一次性处置。因此如果缺乏资产证券化市场，金融机构可能没有意愿做大“以房养老”的规模。

近日国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，进一步明确鼓励推广“以房养老”模式的倒按揭业务。但是纵观国情，我们认为这种模式在中国生长的空间或许不大。

1、养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素

从中国老龄人口的习惯看，中国老人更信任政府发起的养老模式，如目前社保模式，也就是说中国城镇居民普遍认为政府应该为其养老提供最基本的服务。这是因为城镇职工在工作期间曾经缴纳了充足的养老保险金，从这个意义上讲，养老服务的提供主体应该是政府，这基本上是深入人心的事实。另外中国老人习惯于与子女居住在一起，由于中国没有遗产税，子女也希望通过继承的方式获取老人的房产，因此“以房养老”可能更加适合城镇中无子女老人或者子女在海外的老人。

实际上我们从美国HECM 运作的情况看，美国反向抵押贷款覆盖的人群并不多，2012 年发放的贷款数只有5.47 万笔，累计贷款数只有77.9 万笔，相对于美国人口占比很小。相对而言，反向抵押贷款更像是一种奢侈品，即便在美国亦如此。

2、中国农村人口较多，“以房养老”可能只适用于一二线城市

从统计的数据看，2012 年反向抵押贷款财产评估价值的均值为25.2 万美元，HECM 下平均借款本金的评估上限为15.8 万美元，折价率在60%多。如果按照2012 年单笔贷款余额13.2 万美元计算，实际相对于房产评估价值的折价率在50%。

因此在不考虑未来房价风险情况下，如果三四线城市单处房产价格评估值在40 万，那么利用房产进行反向融资的额度在20 万左右。如果借款人未来生存年限是20 年，每月实际收入仅为不足1000元。显然这种“以房养老”模式与现在的住房抵押融资相比，优势不大。

如果我们从一二线城市考虑，一二线城市房地产评估价值虽然很大，但是购房人往往通过贷款的方式获得住房。这样房产扣除住房贷款，实际的权益则是反向抵押贷款的上限。因此“以房养老”可能更加适用于一二线城市中房屋贷款已经还清或者拥有多套住房的老人。