如果我们仅就一线城市来看，如北京上海等地，“租房养老”性价比可能比反向抵押贷款更为划算和更为老人接受。

3、政策性风险较大，金融机构参与的意愿不会太强

从美国HECM 反向抵押贷款运作的模式看，整个运作过程全程都是由政府主导的，在这个过程中，HECM 作为运作平台，借款人提出申请，HECM 寻找提供融资的金融机构，金融机构融资后，通过资产证券化，将资产打包出售给房利美Fannie Mae，房利美再将资产出售给投资者。整个链条畅通，风险层层分散。从这个模式可以看出，即使在美国，如果单纯依靠一两个金融机构，也很难将反向抵押贷款做大做强。

房地产价值的可判性和流动性是金融机构是否愿意做反向抵押贷款的最大动力。在中国“以房养老”的最大不确定性来自于房地产政策和土地流转市场不健全。不考虑70 年产权的问题，中国经济的调整正在逐步摆脱对房地产市场的依赖，因此未来房地产价格走势仍然存在很大的不确定性。另外土地流转市场被政府一手垄断，决定土地市场没有形成市场化的流通环境。这在一定程度上降低了房地产权的流动性。由于国内房屋所有人具有的只是70 年的房屋居住权(商用50年)，并没有房屋土地的所有权，因此房屋产权面临70 年后被收回或者中途被强拆的风险，这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。

房产税和遗产税的推出对“以房养老”可能有利，这些政策的推出能够在一定程度减少老人对房屋产权的持有意愿，从而将房屋产权变成现实消费，但是这些政策在国内短期推出的概率不大。

4、资金来源不足可能限制金融机构参与的规模

我们可以看到HECM主导的反向抵押贷款拥有广大的资金来源，尤其是房利美Fannie Mae 的存在，极大的促进了住房抵押贷款的流动性。试想如果在国内参与“以房养老”的金融机构还是单打独斗，那么金融机构的资金来源势必限制“以房养老”的发展规模。这是因为在反向抵押贷款的借款人房产处置之前，金融机构所有的资金都是净流出状态，所有现金流补偿都需要等到10-20 年后，房屋产权的一次性处置。因此如果缺乏资产证券化市场，金融机构可能没有意愿做大“以房养老”的规模。