更新时间:2018-06-14 08:32作者:王新老师
首付贷作为最近几年在房地产行业兴起的一种新的金融衍生品,在一定程度上确实是一种金融创新。但其过高的杠杆比例,以及所带来的潜在风险,往往不被人所重视。
楼市去杠杆,显然是为了防止楼市配资重蹈去年股市配资的“覆辙”。房贷的风险不可忽视,房贷衍生品与股市不一样。股市变现能力强,而房贷变现能力差,周期长。在长达几十年的月供周期中,一定会再遇到利率上调等风险。
首付贷虽然使得购房人零首付就可以买房,但同时购房款全部是需要还本付息的债务性借贷资金。其购房后接下来的负担之重可想而知。利率一旦上调或者购房人收入一旦不稳定,将可能出现断供风险。这些风险最终还是贷款的银行与购买首付贷产品的投资者买单。
从这些风险来看,首付贷引起金融监管部门的关注,并计划推出相关政策措施,进一步加强此类贷款的监管,防控此类风险发生的行为无疑是正确的。
但随着本轮京沪深三地房价不同程度的上涨,首付贷往往被认为起到了推波助澜的作用,无疑是背上了房价上涨“真凶”骂名的主因。事实上,本轮京沪深三地房价上涨存在多种因素,但不应该把首付贷归结为房价上涨的真凶,充其量只是“帮凶”之一。
一线房价上涨的“真凶”:货币信贷政策的宽松
京沪深作为国际型大都市,其房价上涨受多重因素影响。从2月份楼市出台个人住房贷款政策和降税新政,但一线城市只能“有限”享受其中的政策红利来看,管理层显然已经意识到近期一线城市房价飙涨的问题。
但一线城市房价为什么还涨?主要原因还是归结于货币政策和信贷政策的宽松。
信贷政策方面,2015年央行发布的“330新政”,对首套贷款未结清的二套最低首付下调为40%。而在更早的时候,央行于2014年发布的“930新政”,则对首套贷款已结清,再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。
虽然此后央行于2016年2月发布的房贷新政与限购城市“无缘”,但此前信贷政策的实施、以及持续五次的降息降准,已经给房价的再次飙升提供了有利条件。