更新时间:2018-10-28 23:34作者:王华老师
第五,中国房地产从一元转变为二元市场,一二线和三四线市场分化明显。
中国房地产市场原来是一元市场,比如说1993年到2003年,这十年是北上广深,一线城市。2003年到2013年是二线城市。现在大家突然发现三四线城市不太好,不敢进了,都集中在一二线城市,大家都抢地,土地价格就涨起来了。为什么三四线城市不敢去了呢?因为房地产的问题你解决不了了,比如说那需要你整合产业的能力,需要你商业经营的能力,你发现你全不具备,能力有缺陷,你只会做住宅开发,这时候你就不敢去三四线城市。因此我们认为中国变成了二元市场,一个是一二线城市以资产占核心的市场,第二个就是三四线城市。所以未来对开发的挑战会越来越大,反而一些复合地产商借机起来了,因为他有复合能力,他敢进三四线城市,比如说他能解决地级市的产业问题,招商问题,他能解决商业利润问题,消费品牌问题,他就敢进。因为到三四线城市拿纯住宅用地的机会越来越少,这相比前十年也是一个转变。
第六,开发商集中度提高,中小开发商竞争压力大。
2006年开发商里销售额做到百亿的只有三四家,现在动辄就40多家过百亿,快速集中化,特别是未来这两年进程还会加快,强者会更强,中间行业也一样,有些可能就丧失机会,彻底退出。
第七,房地产资产证券化需求迫切,房地产金融市场加速形成和完善。
未来十年,两个能力很重要,一是经营,二是金融。比如,我们那么多旅游地产,为什么就没做出国外那种模式,实际上就是一个经营问题。再比如,大家都说养老地产,讲来讲去都在讲开发问题,事实上,最关键的是你怎么解决金融问题。所以为什么说到了下半场呢?核心不是开发问题,而是经营问题和金融问题。