【解读】

5月29日，《兰州市物业管理条例》(以下简称《条例》)已经省、市人大常委会批准，将于今年7月1日起施行，此前执行的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》将同时废止。新《条例》从业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、法律责任等多方面对物业管理做了补充完善。

物业费执行市场指导价也需与业主协商

物业服务怎么收费，是不是实行市场调节价后就完全由物业企业决定?对此，《条例》明确：根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报区(县)物价部门备案。

业主不得将住宅擅自变为经营性用房(含开网店)

对于目前常见但又让小区住宅户头疼的“商住混合”现象，是否有新办法新规定，小区内的其他业主或者物业企业是否无权干涉某位业主擅自改变房屋用途呢?新《条例》规定：业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。

《条例》明确小区业主大会有十三项“决定权”

小区作为一个有多名产权人组成的共同体，聘请物业服务企业管理很有必要，但掌握“决定权”做自己的“主人”也很重要，成立业主大会，推选业主委员会成员，对小区业主未来的生活品质提高极为重要，但业主大会到底有哪些权利，是许多业主不熟悉的，新《条例》明确，业主大会有13项“决定权”，包括共有部分的经营及收益、共有道路及场地的停车位收费及管理等，具体包括：(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;(二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(三)选聘和解聘物业服务企业;(四)筹集和使用专项维修资金;(五)改建、重建建筑物及其附属设施;(六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(七)改变共有部分的用途;(八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;(九)利用业主共有的道路、场地设置车位及管理收费事项;(十)批准业主委员会议事规则;(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;(十二)改变和撤销业主委员会不适当的决定;(十三)法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。