税率设计作为房地产“营改增”的核心环节，业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监表示，目前销售不动产的税率是企业非常关心的问题，这直接关系到企业税负水平的变化，如果最终实行11%的税率，房企税负将会加重。

争议：土地成本能否抵扣

据了解，房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。近年来，一线城市“地王”频现，不断刷新拍地纪录。土地出让作为地方政府主要收入来源，成了地方政府的“生命线”，地价短时间内不太可能下滑。

高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担，一般而言，土地成本占据总成本的50%以上。“营改增”之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何，成为决定房企税负的关键。

由于土地是企业从政府手中购进的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。但上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元表示，土地出让金应当作为进项进行抵扣，政府可以允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，有点类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果无法抵扣，房企税收负担将会大幅上升。

但朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中并不含有增值税额，不应当作为进项进行抵扣，仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。

由于土地来源具有多样性，房企除了招拍挂获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，只有待政策出炉后才能见分晓。