（二）严格依法配置物业管理用房。物业管理用房的面积原则上按开发项目建筑面积3‰至5‰的比例配置，且不低于100平方米；零星物业可适当减少，但不得少于50平方米。物业管理用房应当具备基本使用条件，水、电、暖、通信等配套齐全，不得建在地下或半地下，不得提供毛坯房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，开发建设单位不得擅自处分。规划部门要在建设工程规划许可证中标明物业管理用房的面积，并在批准的规划图纸中标注物业管理用房的具体位置。物业主管部门要依法对物业管理用房的配置情况进行验收，经验收合格的，由房管部门依法在房屋登记薄中予以记载；不合格的，建设部门不得予以综合验收备案。开发建设单位要向前期物业服务企业支付前期物业管理启动费，并依法移交配套设施设备、地下管网工程竣工图等验收资料和技术资料，对不移交的，物业主管部门要依法处罚。前期物业管理启动费标准，由市物价部门会同市物业主管部门制定。

（三）进一步明确物业维修责任。开发建设单位要按照国家有关规定和《住宅质量保证书》的承诺，承担物业保修责任，不得将责任转嫁给物业服务企业或业主。开发建设单位不提供《住宅质量保证书》或利用格式合同擅自缩短法定保修期限的，建设部门要责令其改正，并依法予以处罚，买受人有权拒绝接收房屋。业主要依法交存住宅专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

（四）认真做好业主自治工作。物业管理区域入住率达到50%后，街道办事处、社区居委会要积极组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用；物业主管部门要积极配合，依法做好指导、监督工作。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益；要依法接受物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费和住宅专项维修资金；要加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。

三、突出重点，切实加强住宅小区综合治理

（一）加快旧住宅小区改造进程。各县级市要采取有效措施，对辖区旧住宅小区进行综合整治。对需要改造的旧住宅小区，应首先由所在街道办事处组织召开业主大会，成立业主委员会，承诺改造后实行物业管理，并向物业主管部门书面申报，由物业主管部门制定计划，报同级政府批准后实施。现有旧住宅小区的物业管理，应根据因地制宜、分类实施的原则，采取专业物业服务企业合同制管理、原建房单位（售房单位）自行管理、社区组织管理、业主自营式管理等多种方式。对基础设施比较完善，居民生活水平比较高的旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理；对基础设施不健全、低收入人群集中的旧住宅小区，应以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本服务内容，推行以社区服务中心为管理主体、低收费的基本服务。