商丘市二手房交易流程及费用及税费计算方法

更新时间:2018-07-04 09:34作者:李一老师

    1、普通住宅标准(11月20日起执行):五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下(即容积率低于1.44倍),内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

    2、年限认定:方为二手购入的,则以产权证登记日期或契税单填发日期按孰先原则计算;为一手期房购入的(2005年5月31日之前签的预售合同),可按照交易中心调取房屋交接书、契税单完税凭证日期计算 

    3、涉及到“全额”申报的,方无需提供原始购房合同、全额、契税单;“差额”的,方需提供原始购房合同、全额、契税单;

    4、“利润”计算方式:核定价-购入价-购入契税-购入交易手续费-本次交易增值税及附加税-房屋装修款(正式装修合同、正式装修、结算清单、抵用金额上限为买入价格*10%)-还款利息(只限方购入二手房按揭贷款,需提供贷款合同,银行利息清单(标明利息总和、产权人姓名、物业地址,银行盖章),银行证明文件);

    5、“契税”首套需要根据房地产交易中出具的买受方家庭情况住房表认定,只要购房人家庭名下有任何住房即为二套;

    6、“房产税”中“征收价”:非沪籍、外籍人士的即核定价;沪籍首套、非沪籍持满120积分的居住证或其正式居住证满三年的免征;沪籍二套按照家庭人均60平优惠扣除后的面积*此次购房单价核算;港澳台有申报房产税前36个月内正常缴纳累计满33个月的税单/社保可减免房产税

    7、部分郊区的区县(闵行、嘉定、奉贤、青浦、松江、南汇)的增值税附加税税率为0.5 公式为(全额÷1.05)×(5%+0.5%)(增值税率+附加税率)

    8、满2年不满5年的普通住宅或满5年不少有的普通住宅,因为无需缴纳增值税,所以在缴纳个税和契税时没有增值税抵扣的。

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