乌鲁木齐关于加强住宅小区物业服务管理工作的意见全文
住宅小区是市民群众生活的基本场所，是城市管理的基础单元，也是社会综合治理的重要领域。为进一步加强和规范我市住宅小区物业服务管理工作，构建与现代化国际城市管理相适应的物业服务管理新体系，推动城市管理水平全面提升，现就加强我市住宅小区物业服务管理工作提出如下意见。
一、高度重视，把物业服务管理工作作为维护稳定、为民服务的重要抓手，推动物业监管工作重心下移
1.住宅小区物业服务管理工作涉及业主、业主委员会、建设单位、物业服务企业、政府相关职能部门等方方面面，是一项社会综合治理工作，更是重大民生问题。要切实转变观念，把住宅小区物业服务管理工作作为城市管理和社会综合治理的重要组成部分，作为改善民生、维护社会稳定的重要抓手，进一步理顺物业管理体制，充分发挥区（县）、管委会（街道、乡镇）和社区在物业管理工作中的主体作用，推动物业监管工作重心下移。同时，进一步强化物业服务企业在配合开展社会综合治理工作方面的责任意识和服务意识，形成工作合力，切实发挥物业服务行业在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会综合治理，促进社会和谐稳定中的积极作用。

二、加快推进物业服务市场化、规范化、标准化建设
2.坚持市场化原则，完善价格调控机制，制定前期物业服务收费、停车收费等政府指导价。按照“以质论价、质价相符”的原则，引导业主委员会与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务标准和收费标准。未成立业主大会和业主委员会的普通住宅小区，物业服务和停车收费执行政府指导价。市发改部门要建立物业服务收费价格监审、备案、动态调整机制，研究制定本市物业服务收费管理办法，以及普通住宅物业服务收费、停车收费指导价标准。物业服务企业要在物业服务区域内显着位置公示物业服务内容、服务标准及相关收费标准，同时至少每半年公示一次小区公共收益收支情况，接受社区工作委员会、业主委员会、业主（使用人）的监督，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格管理机制。
3.加强物业服务企业管理，规范物业服务经营行为。进一步健全物业服务市场准入和退出机制，将房产信息管理平台物业监管职能延伸到管委会（街道、乡镇）和社区，加强对物业服务企业、从业人员和服务项目的动态管理，采用“互联网+”技术，拓展平台服务功能，严格把好物业服务市场准入关，对物业服务企业资质全面实行网上审批和审核备案，将异地物业服务企业在本市从事物业服务活动纳入监管范围。物业服务企业退出物业服务项目的，管委会（街道、乡镇）、社区要监督物业服务企业做好有关事项的处理和交接工作，指导小区业主大会、业主委员会做好物业服务企业的选聘，确保小区物业服务工作平稳交接。加强企业诚信管理，进一步完善物业服务企业诚信信息综合评价体系，对物业服务企业实施动态分类管理。社区要及时对物业服务企业诚信信息进行采集、汇总、上报。各级物业监管部门要根据物业服务企业诚信评定情况进行差别化管理，对诚信评定等级低、群众反映问题多的企业进行重点监管，有效净化物业服务市场环境。
4.完善物业服务管理工作评价指标体系。建立市级对区（县）、市属职能部门，区（县）对管委会（街道、乡镇），管委会（街道、乡镇）对社区的三级考核工作机制，考核结果作为各区（县）、各相关单位绩效奖惩的重要依据。各区（县）物业监管部门要会同管委会（街道、乡镇）、社区对物业服务企业进行考核，并将考核结果向社会公示，作为企业资质评定和奖惩的重要依据。市委、市政府将至少每年召开一次全市物业管理工作会议，总结全市物业服务管理工作，严格落实相关奖惩措施。
5.进一步健全我市住宅小区物业管理投诉处理机制。按照“条块结合、分级负责、逐级受理、依法及时、属地管理”的原则，建立区（县）、管委会（街道、乡镇）、社区三级投诉受理体系。社区工作委员会要充分发挥掌握和熟悉社情区情的工作优势，切实把小区物业服务引发的矛盾纠纷化解在萌芽状态。
6.创新物业专项维修资金管理方式。针对物业专项维修资金使用难的问题，市房产管理部门要尽快出台《乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法》，简化物业专项维修资金使用程序，建立方便快捷的物业专项维修资金应急使用保障机制。对出现危及房屋使用安全紧急情况的，可立即启动物业专项维修资金简易使用程序，充分发挥物业专项维修资金保障作用。
7.规范业主委员会管理。本着“成熟一个、建立一个”的原则，推动符合条件的住宅小区抓紧成立业主大会和业主委员会。规范首次业主大会召开、业主委员会选举程序。在指导成立业主大会、选举业主委员会过程中，管委会（街道、乡镇）、社区要依法把好程序关，确保选举程序合法。社区工作委员会要采取多种形式指导业主委员会正确履职，积极引导业主自觉遵守管理规约，配合物业服务工作，提高业主缴费意识和履约意识，共同维护小区正常生活秩序。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员不能正常履职的，可由物业所在地的社区工作委员会在管委会（街道、乡镇）的指导下，代行业主委员会职责。
三、理顺关系，明确职责，构建物业管理新体系
8.厘清政府、物业服务企业、业主及业主委员会的责任义务。各区（县）及市属相关职能部门负责物业服务工作的监督、指导、检查、考核，制定相关工作制度，规范行业经营服务行为；物业服务企业负责按照物业服务合同约定实施物业服务，配合开展社会综合治理工作，并接受区（县）政府、市属相关职能部门、业主及业主委员会的监督；业主应自觉遵守管理规约和业主大会议事规则，按时缴纳物业服务费，监督和协助物业服务企业开展物业服务工作；业主委员会负责执行业主大会决定的事项，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，调解物业服务过程中产生的矛盾纠纷。
9.进一步加强市、区（县）、管委会（街道、乡镇）、社区四级物业管理体系。按照“条块结合，属地管理”的原则，做实由市房产行政管理部门监督指导，区（县）政府属地负责，管委会（街道、乡镇）统筹协调和社区工作委员会具体实施的四级物业管理工作体制。在落实好原有编制人员的基础上，进一步加强和充实管委会（街道、乡镇）、社区物业监管力量，由市委编办负责对建立完善市、区（县）物业管理体系所涉及的机构编制事项提出具体意见，并会同组织、人事、纪检、财政部门做好批后监管工作。
10.完善物业管理相关制度体系。市房产管理部门要结合《乌鲁木齐市物业管理条例》，抓紧制定实施细则，完善相关配套制度，切实加强社区工作委员会在物业监管方面的工作力度，促进物业管理工作重心下移。
四、鼓励组建多种形式的物业服务机构，完善老旧住宅小区配套基础设施建设
11.全面推进无物业管理老旧住宅小区接管服务工作。采取先试点后推开、先易后难的方式，逐步推进无物业管理老旧住宅小区物业服务市场化、规范化、标准化工作进程。对于目前由社区无偿代管的老旧住宅小区，在给予一个月的宣传过渡期后，社区工作委员会退出代管，并通过专业化或准物业的形式开展物业服务。成立我市无物业管理老旧住宅小区接管服务工作领导小组，领导小组下设办公室（设在市住房保障和房产管理局），负责无物业管理老旧住宅小区接管工作的协调、指导、监督和补贴政策的制定。区（县）政府作为实施主体，具体负责辖区内无物业管理老旧住宅小区的接管服务工作，通过委托代管、连片打包的方式，积极引导居民选择专业物业服务企业接管老旧住宅小区；对于通过市场化途径选择专业物业服务企业有困难的，由各区（县）根据实际情况，至少成立一家国有物业服务企业，进驻辖区内无物业管理老旧住宅小区实施物业服务；对于零星独栋等规模较小、尚无法进行整合、不具备专业物业服务条件的小区，由社区组建物业服务机构提供准物业服务，收取一定的服务成本费用，并逐步向专业物业服务过渡。
12.落实无物业管理老旧住宅小区扶持政策。市房产、民政和财政部门要相互配合，根据《乌鲁木齐市无物业管理老旧住宅小区管理服务工作实施意见（试行）》（乌政办〔2014〕215号），落实减免物业服务费、财政专项补助等相关扶持政策。对于积极接管老旧住宅小区的物业服务企业，在资质管理、招投标、企业评先评优等方面在同等条件下给予优先考虑。
13.解决住宅小区部分配套设施不健全问题。针对小区停车难问题，由市城管部门牵头会同各区（县）、市规划、国土、建设、园林、交警、消防等部门对小区停车做出规划，分年度分类实施。制定鼓励住宅小区建设立体停车设施的指导意见，在停车问题突出的小区试点建设机械式、简易自走式停车设施，在征得规定比例的业主和利害关系人同意后，可免予办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续；试点实行错峰停车措施，鼓励各社会单位将停车位夜间或双休日向周边居民开放，鼓励住宅小区在工作日等空闲时期将小区内停车位向周边社会单位开放；不断规范停车管理，对已建成的公共停车场出入口200米范围内占道停车泊位予以取消，保障车辆入库率；擅自改变停车场用途或者将停车泊位改作他用的，由市城管部门责令限期改正，并依法予以处罚。同时，按照创建全国文明城市和国家卫生城市的要求，加强公厕建设管理。由市城管部门负责维修完善现有环保公厕，认真落实政府投资公厕免费开放措施，鼓励社会公厕对外开放，对新开发商品住宅小区配建公厕提出建设标准和要求，并制定公厕建设管理监督考核办法。由市安监部门负责要求全市加油（气）站公厕必须对司乘人员开放，并会同城管部门制定具体的监督考核办法和奖惩措施。
14.加强“四到户”改造工作。由市建委牵头制定我市供水和供热设施“四到户”改造方案。在改造工作完成的情况下，专业经营单位应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备进户阀门或者分户计量表以外部分的维修、养护责任，不得强制物业服务企业代收相关费用和代管相关设施设备，为物业服务管理工作营造规范、和谐的市场环境，避免物业服务企业与专业经营单位相互推诿扯皮，损害业主利益。
五、加强新建住宅小区物业管理规范工作
15.加强新建住宅小区综合验收和专业设施设备移交工作。由市建委负责牵头组织市规划、房产、城管、园林、质监、消防、水业、电力、燃气、热力等相关单位，逐步推进对新建住宅小区房屋质量及必要的服务功能和配套设施的综合验收工作，制定我市新建住宅小区综合验收实施办法，建立协调机制，明确各相关单位工作职责和工作流程。负责将物业管理用房、公厕、垃圾房等公用设施建设纳入施工图审查和项目综合验收范畴，确保小区水电气暖、道路、物业管理用房及公厕等公用基础设施、公共服务设施同步交付使用。
16.全面推进前期物业服务招投标工作。市房产行政管理部门负责全市前期物业服务招投标活动的组织实施，加快推进开发建设与物业服务管理“建管分离”进程，监督物业服务企业公平参与市场竞争，建立建设单位与物业服务企业双向选择机制。加强前期物业招标备案和招投标活动过程监管，确保开发建设单位在商品房预售前完成物业招投标工作，落实承接查验制度，从源头上减少开发建设单位与业主和物业服务企业间的矛盾纠纷。
六、发挥小区居民党组织和行业协会作用
17.充分发挥基层党组织联系群众、为民服务的作用。对居民中共产党员占有一定比例的住宅小区，组织部门和管委会（街道、乡镇）、社区党组织要积极组建小区居民党组织，可由社区工作委员会干部或居民党员兼职党组织书记、副书记，党组织工作经费可从社区工作委员会经费中列支，物业服务管理问题可由小区居民党组织牵头协调，切实将物业矛盾化解在基层。发挥市物业管理协会行业自律的作用，结合各区（县）实际情况，探索在区（县）成立物业管理协会分会。建立行业协会与各级物业监管部门联系制度，参与管委会（街道、乡镇）召集的物业管理联席会议，与社区工作委员会、业主委员会共同协调处理物业服务管理问题，调处矛盾纠纷。
七、加大培训和宣传工作力度
18.进一步加强物业政策法规培训工作，切实提高各级物业监管队伍和行业从业人员整体素质。由市房产管理部门建立分级培训制度，按照各级物业监管部门的工作职责，有针对性的开展培训。管委会（街道、乡镇）负责组织对业主委员会成员开展培训，提高业主委员会成员的依法履职能力，物业行业协会负责对行业从业人员进行上岗资格培训和继续教育，加强从业人员对物业管理相关政策法规的学习，不断提高行业从业人员的业务能力和服务水平。
19.加强舆论宣传引导，营造良好氛围。各区（县）、各相关部门、单位要切实加强舆论引导，通过多种方式大力宣传《乌鲁木齐市物业管理条例》等相关政策法规及工作中好的经验和做法；教育引导居民和业主委员会依法参与物业服务活动，树立物业服务消费意识、遵规守约意识，配合物业服务工作，共同维护小区公共管理秩序；新闻媒体要坚持强化正面宣传，引导业主依法有序参与物业管理活动，增强业主的法律意识，努力营造物业服务管理市场的良好发展环境。
各区（县）、各相关部门、单位要根据本意见精神，结合职责分工，制定具体的配套措施，并在实践中不断探索完善。以往相关制度规定与本意见精神不相符合的，要及时作出调整。