在房地产开发企业主营成本构成中，包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、配套设施费、借款费用及开发间接费用等。

在营改增过程中，到底哪些可以进项税抵扣?中汇(四川)税务师事务所前述资深财税人士介绍说，“建安成本那一块是可以抵扣的，建筑企业营改增是11%。如果建安成本占比50%~60%，毛利20%，但还是不足以持平。”其他比如前期开发费、政府基金，这些是不可能抵扣的，像银行贷款利息能不能抵扣也是个问题。

不利于品质房企“甲供材”?

营改增试点范围的扩大，在房企内部产生了不少争议，其中争议最大的莫过于部分企业认为会增加其税负压力。

在亚信控股集团董秘荣腾洪看来，营改增之后，这实际上会增加房企税负，首先是税率，营业税3%~5.6%，增值税11%~17%。以二手房交易为例，一套100万元的房子，卖到200万元，按原来只上5.6%的税率，现在按100万元差额的11%或17%，税负有所提高。

“在房企实际操作中，增值税可抵扣进项税，但上游企业很多没办法提供发票。”荣腾洪表示。

前述资深财税人士举例说，在没有“甲供材”(编者注：甲方提供建安材料)的情况下，房企让建安企业包工包料，一张发票开回来，直接按11%抵扣，如果单独买材料按17%，当然有利于他，但部分房企要求“品质”，他们自己去“甲供材”，但能否实际抵扣仍是未知数。

“按国务院的税改设计，对行业来说，是降低负担的，每个企业的经营周期不一样，落实到每个企业会有差异。老项目按老办法，按征收率，但具体细则没出来，我们也不敢说。”前述资深财税人士强调说。

土地购置费能否获得进项税抵扣?在前述资深财税人士看来，现在房企都是“招拍挂”拿地，都有发票，像2006年以前的项目可能没有这种发票，但2007年以后都不会存在了，这些统一归为老项目，营业税按5%税率征收，现在可能会按一定的征收率，征收率是价税合一，相比较营业税会下降。

前述资深财税人士表示，5月1日以后，房企新项目实施营改增，能够抵扣进项，收入按增值税划段后税率是11%，这取决于抵扣这部分，增值税按增值额，也就是毛利那部分缴税。

“像价值100万元的房子，毛利率大概在20%~30%，成本是80万元，增值税是20万元的11%，关键是看80万元成本的进项票要足额抵扣，不动产成本的进项部分抵扣事项，目前不太明确。”前述资深财税人士强调说。