(四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

(五)清算预收、代收和欠收的有关费用;

(六)其他交接事项。

物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第二十九条物业服务企业退出物业管理区域时，业主大会未及时选聘出新的物业服务企业的，业主大会或者业主委员会可以临时聘请物业服务企业。

第三十条物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：

(一)擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;

(二)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传;

(三)擅自设置营业摊点;

(四)收取未经价格主管部门核准的费用;

(五)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用;

(六)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;

(七)擅自提高公共车位停车费标准;

(八)其他与物业服务无关的活动。

第三十一条县级以上人民政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的专业培训和诚信教育，根据物业服务合同履行、物业投诉处理和日常检查等情况，建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案，并向社会提供查询服务。

第四章物业的管理

第三十二条划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素，由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定。

建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。

第三十三条商品房的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内，按照本条例第三十二条的规定进行物业管理区域划分。

物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括：

(一)物业管理区域的范围;

(二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;

(三)公共场所、公共绿化的面积和位置;

(四)公共车位数量和位置;

(五)地下室、底层架空层面积及其权属;

(六)物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置;

(七)共用设施设备名称及其权属;

(八)其他需要明示的场所和设施设备。

第三十四条建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。

物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。

物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。

第三十五条商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并制定临时管理规约。

投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十六条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内,报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。

建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

第三十七条新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布保修联系电话和地址。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第三十八条自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担;自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。

第三十九条临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止。

第四十条建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：

(一)建设项目的各种批准文件;

(二)各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(三)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(四)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)业主共有的房屋、场地、设施设备清单;

(七)其他相关资料。

新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九十日内，将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行政主管部门备案。

第四十一条建设单位在向业主交付物业前，应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。

第四十二条建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。

建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。

第四十三条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。

车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。

违反第二款规定的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。

第四十四条县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。

业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决;可以向人民调解委员会、房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解;可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十五条县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。

物业管理联席会议由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府或者街道办事处召集，价格主管部门、城市管理部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;

(二)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件;-9-

(四)物业管理区域内的收费争议问题;

(五)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(六)其他需要协调解决的重大事项。

第五章物业的使用

第四十六条业主、物业使用人使用物业，禁止下列行为：

(一)损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途;

(二)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质;

(四)违法搭建建筑物、构筑物;

(五)侵占绿地，毁坏绿化;

(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品;

(七)排放超过规定标准的噪声;

(八)随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通;

(九)违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活;

(十)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十一)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

对违反前款规定的行为，其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。

第四十七条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第四十八条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修，还应当取得业主的书面同意。