深化农村改革方案松绑宅基地使用权

11月2日，中办、国办印发了《深化农村改革综合性实施方案》(下称《方案》)，深化农村改革的顶层设计正式出台。《方案》明确了农村改革的总体框架，涉及农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。

在农村土地制度改革方面，《方案》明确，有存量的集体经营性建设用地，可与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股。

早在2013年的中共十八届三中全会上，就提出了“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的制度设计，随后在全国展开试点。2015年9月8日，国务院授权的改革试点县之一湖州德清，以公开招拍挂的方式，成功出让一块面积为20亩的村级集体经营性建设用地，售价高达每亩57.5万元。这是全国首宗集体建设用地入市。

在宅基地制度改革方面，《方案》提出，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，在明确界定农民住房财产权的基础上，探索住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。

探索宅基地的有偿使用制度和自愿有偿退出机制，相当于在十八届三中全会赋予农民住房财产权抵押、担保、转让权能的基础上又进了一步。此前，仅赋予农民将住房财产权抵押、担保和转让曾引发争议，由此带来了房、地权能不统一的问题。一些专家曾试图在抵押、流转时，从技术上将宅基地的使用权和农房所有权切割，但根据《物权法》、《担保法》等法律规定，“地随房走”是基本原则。

宅基地的抵押和转让则在2015年8月启动的试点中放行。试点的指导意见明确，农民住房财产权设立抵押的，须将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。

集体经营性建设用地入市，被认为是盘活农村“沉睡”资产的重要举措，有学者指出，集体建设用地入市将有利于“资产收益扶持”的扶贫新举措。中共十八届五中全会的公报中提出，探索对贫困人口实行资产收益扶持制度，中国人民大学可持续发展高等研究院副院长汪三贵曾向财新记者表示，土地经营权确权入股是开展资产收益扶贫的一种重要方式。

同样，宅基地的抵押和转让制度一旦建立，农民也可以以个人资产入股，并取得其收益。汪三贵说，丧失劳动力的农民等自主创收能力受限制的贫困人口，就可以用这种方式来获得收益。