养老地产的出路

　　但是,不管怎样,养老地产这个事物实际上已经客观存在,投入的资金和其他资源也已为数不少,我们不能视而不见。养老服务的赢利空间和赢利点以上已经分析过,现在是作出决断的时候了:

　　办法之一,彻底转型。把房地产商的那套经营思路和言行作为统统忘掉,真正地投身养老服务业,转变为养老服务运营商。已经转型成功的可以说眼下就有,但真正能下此决心的恐怕不会太多。对于彻底转型者,养老机构的赢利模式是从长计议。因为房产自有,所以赢利要比租房办养老院的更容易些。赢利点是真心做好服务,靠服务赢得老人踊跃入住。一般的经验,一个200个床位的养老院,如果满员,年利润可以达到5%。以后逐年会有所增加,最高预计能达到8%。超出这个范围,可能就有克扣老人或玩其他猫腻的嫌疑。顺便提醒一下,养老机构以200张床位最为适当,最多400张,再大就不好管理了。

　　办法之二,转包转租给养老服务运营商,坐收分红或租金。估计走这条路的会比较多,因为操作起来不难,且不失房地产商的本色。将来养老服务可能会形成这样的格局产权拥有者做养老的地产房产,养老服务则由养老服务运营者提供。对于产权拥有者来说,这样做赢利会更容易些,但需要较长的时间。但要想清楚了,因为中途不能反悔,不要看到有其他赢利点就毁约。当然想毁约也不太容易,一是土地批租时一定规定了土地用途是养老服务,不能反悔;二是老人住进去了,要改变主意让他们搬走也并非易事;三是政府对养老机构的重视和支持越来越多,要打官司赢面很小,输面极大。

　　办法之三,如果上面两个办法都不想采纳,那就赶紧退出这个领域。一是将养老地产转让,转给真正愿意办养老机构的投资者;二是若有可能,再投入一笔资金,把本来应该付的资金索性都补上,改变土地用途,变成名副其实的房地产。尤其是那些当年跑马圈地,打着养老的旗号卖房子的人,虽然他必然有背景,但最好赶紧改弦易辙,设法办了手续,省得害己害人。

　　经过以上的大浪淘沙,虚头巴脑的政绩、商机……统统淘汰。真正的需求以及需求的层次会显得明晰,以便于负责任的政府全面统筹,做好养老服务的规划。