从中长期的宏观趋势判断，以房养老得以实现的基础条件正在逐渐瓦解。对于投资者而言，最理想的情况是房子特别值钱，而养老所需的成本比较低。这样的话，老人领取到的保险金可以覆盖很大一部分甚至全部的养老费用，真正实现用房子来养老。遗憾的是，房价飞涨+廉价养老的黄金时期恐怕都已经过去。随着中国长期潜在经济增长率的下降、房地产调控措施的持续，以及土地财政的逐渐枯竭，房地产价格快速攀升的时代将很难再现。目前除了一线城市房价仍然比较坚挺外，二三线城市都已经出现了存量过饱和、房价下降等现象。

　　更加要命的是，中国人口红利的消失将导致住房需求和劳动力成本形成两头堵的格局。在走过刘易斯拐点之后，劳动力人口和家庭数量的降低已经形成了长期趋势。简单计算，如果夫妻双方都是第二代双独子女，则他们的家庭只用得上1套房，但他们届时可能将拥有双方父母及祖父母一辈的6套房。与此同时，随着劳动力越来越少，中国将与今日之欧美一样，人力成本越来越贵。养老恰恰最需要的不是机器，而是人，是伺候人的人，甚至是专业的护理人员。由于长期以来传统观念的阻碍和培训基础的缺乏，国内专业护理人才目前就已经严重匮乏。北京、上海的资深月嫂月收入已经上万，普通的保姆月工资也要3000~6000元不等，在劳动力更加短缺的未来又会涨到多少钱呢?当然，目前的单独二孩政策可能会有一定的缓解作用，但以总需求和劳动力供给的同时减少来看，房子相对于宝贵的劳动力将越来越不值钱。这对以房养老无异于釜底抽薪。换句话说，就算当前这个时点以房养老是可行的，未来也将越来越不可行。

　　从微观上看，此次试点的所谓抵押住房养老保险也仍然是个空中楼阁。保险公司要承担房价下跌的风险(现在看来在不少城市是很可能发生的)和投保人长寿风险(随着医疗体制改革推进和技术革新而上升)，还要让渡房价上升的收益。但保险公司不是慈善机构，它要盈利和规避风险，就必然会从产品设计角度去做有利于自身的安排。例如把房价估值折扣压低、把每个月的保险金压低，甚至与自己开发的房产捆绑销售，或者与其他保险产品捆绑销售，等等。而投资者对其中复杂的算法和交易结构是很难做出充分判断的。所以我们现在看到的是一个僵持的局面：保险公司按兵不动，或许是在忙着设计产品，或许是在进一步分析其中的风险。投资者也比较谨慎，生怕一不小心把房子给赔进去。

　　抛开具体的保险产品不提，笔者认为，以房养老对于当前的大部分投资者而言是不足取的。从供给端，决策层应该鼓励和引导更多社会资本进入养老服务产业，加大专业护理教育和培训的投入，完善医院、康复中心等机构与养老机构和社区的对接机制，提升养老服务供应能力和质量，形成机构养老、居家养老、社区养老等多层次、多价格体系的养老机制。从需求端，根源在于深化金融体制改革，把监管与市场之间的界限划清，让投资者有足够多的投资渠道和投资选择，改变要么炒股，要么炒房的困境。对于具体的投资者而言，低经济增速下的投资策略是做好资产配置，千万不要把鸡蛋都放在一个房子里。(涂俊)