牡丹江市人民政府文件
牡政发〔2011〕12号
牡丹江市人民政府关于印发牡丹江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知
各县（市）、区人民政府，市政府各直属单位：
经市政府同意，现将《牡丹江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一一年七月一日
牡丹江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法
第一章总则
第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，促进房屋征收与补偿工作的顺利实施，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条本市市辖区范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作，适用本办法。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)按本办法的规定，给予公平补偿。
第五条市人民政府负责市辖区范围内房屋征收与补偿工作。市人民政府房屋征收部门(以下称房屋征收部门)负责组织实施房屋征收与补偿工作。
市人民政府有关部门应当依照本办法的规定和市人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第六条各区人民政府（含开发区）及市人民政府有关部门根据工作需要可以申请成立房屋征收实施中心，并受房屋征收部门委托承担房屋征收与补偿的具体工作，该实施中心不得以营利为目的。
房屋征收部门应当对实施中心在委托征收范围内的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。
第七条房屋征收实施中心从事房屋征收与补偿的工作人员，应当经过房屋征收部门组织的专业培训和考核。
第八条市人民政府应当加强对所辖县（市）人民政府房屋征收与补偿工作的指导与监督。
第九条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
市监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。市房屋征收部门对房屋征收补偿重要工作环节应当邀请公证机构现场监督。
第二章征收决定
第十条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第十一条依照本办法第十条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
第十二条房屋征收部门依据城乡规划行政主管部门确定的征收范围，发布房屋征收封闭公告，告知征收范围内的单位和个人禁止从事下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋及附属物；
（二）房屋分户；
（三）改变房屋和土地用途；
（四）其他不当增加补偿费用的行为。
违反上述规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当就第一款所列事项书面通知城乡规划、国土、住建、工商、税务、城管执法、公安等相关部门暂停办理相关手续，并载明暂停办理的期限。暂停期限最长不得超过1年。
第十三条房屋征收部门应当发布房屋征收调查登记通知，监督指导房屋征收实施中心对征收范围内房屋及附属设施的权属、区位、用途、建筑面积及房屋居住人等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。住建、住房保障、民政、残联、公安等部门和街道办事处应当配合房屋征收部门，对申请保障性住房和持有低保证、残疾证的被征收人登记情况进行审核。
房屋征收当事人及相关工作人员应当对调查结果签字确认，房屋征收部门应当将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。
被征收人对调查结果有异议的，可以申请复查；房屋征收部门应当自收到申请之日起5日内组织复查，并将复查结果书面通知申请人。
第十四条被征收房屋拆除队伍，由房屋征收部门组织招投标确定，并与中标单位签订委托合同，建筑物残值上缴市财政。
第十五条市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当按规定在银行设立征收补偿专门账户进行存储管理，专款专用。
第十六条市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当拟定征收补偿方案，由市人民政府组织发改、城乡规划、国土、环保、财政、住建、文物保护等有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十七条市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十八条市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当进行社会稳定风险评估，并作出风险评估报告，报送市维稳办备案。房屋征收涉及被征收人1000户以上的，须经市人民政府常务会议讨论决定。
第十九条市人民政府作出房屋征收决定后，房屋征收部门应当及时在征收范围内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门应当组织房屋征收实施中心及相关单位做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第二十条被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三章补偿
第二十一条作出房屋征收决定的市人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十二条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。
被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
第二十三条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者由被征收人代表采取摇号、抽签等随机方式确定。价格评估机构选定过程应当由监察机关、公证机构以及被征收人代表参与监督。
被征收人代表选定由项目所在街道办事处负责，通过公开透明方式组织被征收人推举产生，代表人数一般为3至9人；被征收人代表选定后，应当在征收范围内公示。
第二十四条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。对征收范围较大且被征收人户数较多的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
房地产价格评估机构选定后，房屋征收部门向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
第二十五条房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十六条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
第二十七条房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当及时将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第二十八条分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第二十九条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
第三十条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第三十一条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市评估专家委员会申请鉴定。
第三十二条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择货币补偿的，按评估确定的被征收房屋的价值对被征收人给予补偿。
非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，应当根据被征收房屋的评估价值与用于产权调换房屋的评估价值结算差价。
住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，按建筑面积实行“征一还一”。按照被征收房屋建筑面积就近上靠标准户型的原则，以房屋建筑面积50平方米为基准户型，每增加5平方米为一个档次，即50平方米、55平方米、60平方米，以此类推。上靠面积部分按多层住宅建安造价投资。具体按以下方式补偿安置：
（一）平房住宅补偿安置方式
1、选择多层住宅安置的，被征收房屋就近上靠标准户型，上靠面积部分，按多层住宅建筑面积建安造价投资。上靠标准户型后，再增加的面积，按商品房价格投资。
2、选择18层以下（含18层）高层住宅安置的，被征收房屋就近上靠面积不足5平方米（含5平方米）的，可上靠到下一个档次予以安置，按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的10%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分，按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积，享受一个档次商品房价格10%的优惠。
3、选择18层以上高层住宅安置的，被征收房屋就近上靠面积不足5平方米（含5平方米）的，可上靠到下一个档次予以安置，按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的15%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分，按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积，享受一个档次商品房价格10%的优惠。
（二）多层住宅补偿安置方式
1、选择多层住宅安置的，被征收房屋就近上靠面积不足5平方米（含5平方米）的，可上靠到下一个档次予以安置，按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的5%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分，按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积，享受一个档次商品房价格10%的优惠。
2、选择18层以下（含18层）高层住宅安置的，被征收房屋就近上靠面积不足5平方米（含5平方米）的，可上靠到下一个档次予以安置，按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的15%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分，按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积，享受一个档次商品房价格10%的优惠。
3、选择18层以上高层住宅安置的，被征收房屋就近上靠面积不足5平方米（含5平方米）的，可上靠到下一个档次予以安置，按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的20%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分，按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积，享受一个档次商品房价格10%的优惠。
住宅建安造价，原则上每年度公布一次。
第三十三条被征收住宅房屋总建筑面积达到两个基准户型的，可分户安置。被征收住宅房屋总建筑面积达不到分户标准但确需分户的，由被征收人提出申请，经房屋征收部门审核同意后，采取先就近上靠标准户型再分户的形式安置。分户后的总建筑面积超出被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积部分按商品房价格投资。
被征收人有两户以上房屋申请并户安置的，可采取先就近上靠标准户型再并户的形式安置。用于产权调换房屋的建筑面积超出就近上靠标准户型的建筑面积部分按商品房价格投资；就近上靠标准户型的建筑面积超出用于产权调换房屋的建筑面积部分不予补偿。
第三十四条被征收房屋实行高层安置的，就近上靠标准户型建筑面积不交楼层差价；实行多层安置的，就近上靠标准户型建筑面积结算楼层差价。
第三十五条因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿标准：
（一）住宅房屋搬迁费，以房屋权属证书为单位每户500元；住宅房屋临时安置费，被征收人房屋权属证书载明的建筑面积50平方米（含50平方米）以下的，以房屋权属证书为单位每户每月450元，超过50平方米的，超出面积部分按每月每平方米5元计算。
（二）非住宅房屋搬迁费，根据被征收人房屋权属证书载明的建筑面积，按每平方米50元计算。
第三十六条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，可按下列标准协商：
﹙一﹚被征收人能提供上年度应缴纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资，按月给予补偿（上年度应缴纳税所得额÷12×实际发生的过渡期限月数+确定的职工人数平均工资×确定的职工人数×实际发生的过渡期限月数）。
﹙二﹚被征收人不能提供上年度应缴纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资，但被征收人房屋在房屋征收决定公告发布前，实际用于经营并能够提供营业执照和税务登记等合法手续的，应当以被征收人房屋权属证书载明的用途、建筑面积按月给予停产停业损失补偿。工业用途为每平方米30元，商服用途为每平方米25元，其他用途为每平方米20元。
征收非住宅房屋，对选择货币补偿的被征收人，给予6个月的停产停业损失补偿。对选择产权调换的被征收人，过渡期限内按月给予停产停业损失补偿。
第三十七条房屋权属证书载明为住宅，在征收封闭公告发布前实际用于生产、经营，被征收人已依法取得营业执照、具有纳税证明的，按住宅房屋给予补偿；用于生产、经营的建筑面积部分，另行按评估价值的50%给予货币补偿，发放非住宅房屋搬迁费和6个月停产停业损失补偿。
第三十八条被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第三十九条市人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门协调组织有关部门依法对征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理，并对调查和认定结果公示不少于3日。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿，但符合下列条件的，按被征收房屋建筑面积的50%给予认定。
﹙一﹚室内高度在2?2米以上，墙厚370毫米以上；
﹙二﹚有固定采暖设施，屋面有防寒处理；
﹙三﹚满足采光和通风要求，符合居住条件。
第四十条无房屋权属证书的住宅房屋按下列标准给予补偿：
﹙一﹚被征收人无房屋权属证书的住宅房屋，按认定建筑面积并入有房屋权属证书的住宅房屋给予补偿。
﹙二﹚无房屋权属证书的住宅房屋所有人，除此房屋外确无其他住处，需独立安置的，由房屋所有人向房屋征收部门提出申请，并提交下列材料：
1、需要房屋独立安置申请书，详细说明家庭人员构成及居住情况；
2、房屋所有人所在街道办事处、辖区公安机关出具的在该处长期居住证明；
3、房屋所有人及与其共同居住人户口、身份证复印件。
经房屋征收部门调查核实符合条件的，给予独立安置，并发放搬迁费及临时安置费。
﹙三﹚无房屋权属证书的住宅房屋所有人选择货币补偿的，按被征收房屋认定建筑面积的评估价值给予补偿。
无房屋权属证书的非住宅房屋，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定其价值并给予补偿。
第四十一条被征收房屋附属物应当给予补偿，可以按下列标准协商：
（一）不符合房屋认定条件的建筑物、构筑物，按建筑面积每平方米120元至200元标准给予补偿。
（二）砌筑门斗，按建筑面积每平方米200元至300元标准给予补偿。
（三）墙厚240毫米的围墙，按建筑面积每平方米60元至70元标准给予补偿；墙厚120毫米的围墙，按建筑面积每平方米40元至50元标准给予补偿；无基础、不含铁艺的铁栅栏，按每平方米50元至70元标准给予补偿；有基础、不含铁艺的铁栅栏，按每平方米75元至95元标准给予补偿。
（四）铁质大门，按每平方米80元至100元标准给予补偿；铁皮包门，按每平方米60元标准给予补偿。
（五）深度为2米以上的砌筑菜窖，按每座400元至500元标准给予补偿。
（六）压把井，按每眼500元标准给予补偿；深度为1?5米以上的砌筑渗水井，按每眼400元标准给予补偿。
（七）果树，按每株40元至80元标准给予补偿。
（八）电力增容，2000年1月1日后安装、有票据的，依据票据按450元/瓦千标准给予补偿；无票据、但有供电部门出具证明的，按450元/瓦千标准的50%给予补偿。
被征收人对上述补偿标准有异议的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第四十二条被征收人选择多层住宅安置的，过渡期限一般不超过18个月；选择高层住宅安置的，过渡期限一般不超过36个月。
第四十三条被征收人选择产权调换的，市人民政府应当按城市发展总体规划要求，就地或者异地给予安置。
跨地段安置的，按照我市地段区类划分，依照地段差等次，分别按被征收房屋建筑面积的5%由高到低给予补贴，与被征收房屋建筑面积合并后就近上靠标准户型给予补偿。
第四十四条私有房屋出租，因政府征收导致租赁合同无法履行的，租赁合同双方当事人之间的纠纷依据相关法律规范解决。
第四十五条房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第四十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
市人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第四十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四章奖励与补助
第五十条市人民政府征收房屋，按下列规定对被征收人给予奖励：
（一）住宅房屋搬迁奖励
1、自征收决定发布之日起5日内（含第5日）搬迁完毕，经搬迁验收合格的，以房屋权属证书为单位每户奖励3000元；第6日起至第10日内搬迁完毕，经搬迁验收合格的，以房屋权属证书为单位每户奖励2000元。
2、征收范围内，平房按片、楼房按栋为一个计算单位，根据房屋征收工作需要，确定奖励搬迁期限，每一个计算单位在此期限内完成整体搬迁的，以房屋权属证书为单位每户奖励5000元。
（二）非住宅房屋搬迁奖励
1、工业用途：自征收决定发布之日起20日内（含第20日）搬迁完毕，经搬迁验收合格的，按房屋权属证书载明的建筑面积每平方米奖励80元；
2、商服用途：自征收决定发布之日起15日内（含第15日）搬迁完毕，经搬迁验收合格的，按房屋权属证书载明的建筑面积每平方米奖励60元；
3、其他用途：自征收决定发布之日起10日内（含第10日）搬迁完毕，经搬迁验收合格的，按房屋权属证书载明的建筑面积每平方米奖励60元。
第五十一条被征收人有下列情形之一的，市人民政府给予补助：
（一）被征收人持有低保证或者残疾证的；
（二）被征收人共同居住的直系亲属持有低保证或者残疾证，且该直系亲属户口在征收范围内并有所在街道办事处提供的共同居住证明的；
（三）被征收人同一户口、共同居住的家庭成员中，持有低保证或者残疾证，因各种原因户口临时迁出的；
（四）被征收人在政府作出征收决定前已申请办理低保证或者残疾证，并经所在街道办事处、民政、残联等部门审核确认的。
第五十二条对符合本办法规定的低保户、残疾人，按下列标准给予补助：
（一）低保户每户给予10000元一次性补助。
（二）残疾人按中重度和轻度残疾，每人分别给予10000元和5000元一次性补助。
第五十三条低保户和残疾人获得相应补助的，由房屋征收部门在其证件上予以注明并登记备案；异地再次进行房屋征收时，不予重复补偿。
第五十四条对符合低保户、残疾人认定条件，确无其他住处且无力进行扩大面积投资的，凭政府相关部门证明，可实行产权共有。
第五十五条对获得搬迁奖励及低保户、残疾人补助的被征收人，房屋征收部门应当在征收范围内进行动态公示，接受社会监督。