彭文生：三中全会提到的“建立城乡统一的建设用地市场”，我们的理解是允许农村集体建设用地直接入市。具体而言就是，在规划和用途管制下，允许农村集体经营性建设土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在此基础上，土地租赁、转让、抵押的二级市场也将得到完善。同时，随着农村集体建设用地直接入市，政府征地范围将相应收缩，非公益性用地的划拨供应也将逐步减少直至取消。本质上，土地供应将从单一的政府征地转让转变为包含农村集体土地流转的双轨制供应。

巴曙松：在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这等同于扩大了农村集体建设用地的市场化使用范围，在一定条件下，可以同等参与城镇化过程，实现土地价值的重估。

对于农村集体所有“经营性用地”，提出“在符合规划和用途管制前提下”流转，这个前置条件从根本上决定了农村经营性用地距离真正意义上的市场化还有一段很长的路要走。按照现行的制度安排，至少要符合土地利用规划、城市发展规划以及产业发展规划，这意味着经营性用地流转的范围实质上是受限的。各地的试点方案中，针对这个限制的解释通常是把流转之后的用途划定为工业、商业和旅游等，对商品房开发依然是禁止的。

此外，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。这相当于土地市场的去行政化，通过缩小征地范围和减少划拨，从而在征地之外给市场留下更多的空间。

在农地向非农建设用地的转换环节，目前实行的征地和“土地招拍挂”机制没有改变，只是减少了征地的范围、提高对农民的补偿，这意味着交易环节，地方政府对土地市场的干预仍然较强。

《21世纪》：《决定》还提出，要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。土地增值收益的分配涉及中央与地方、政府与农民、城市与乡村等多方面的关系，如何建立合理的分配机制?

巴曙松：建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。这意味着在征地环节将会提升农民在土地增值收益中的比重，如果在执行环节中土地增值收益的分配能够改变过去的补偿方式，转向参考土地市场市价补偿，那么将会显着提高农民的收益。