农村、农民、农业问题是涉及我国经济全面稳定发展的重大问题，保护农民的合法权益，既是各级政府机关的重要工作，也是司法机关的神圣职责。农民利益体现为方方面面，其中一个重要的方面是农民财产权利的保护。而在诸多财产类型中，房屋是农民的安身立命之本。但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，判决千差万别。笔者通过对2003年北京市某基层人民法院审理的涉及农村房屋买卖合同效力的案件的调查，试图说明农村房屋买卖合同案件的审理现状以及笔者对于法律适用的一些看法。

一、基本情况及存在的问题

2003年，该院共审结涉及农村房屋买卖合同效力的案件16件，其中：判决11件，调解4件，撤诉1件。判决的11件案件中，有4件判决房屋买卖合同有效，7件判决房屋买卖合同无效。上述案件共涉及三种情况下房屋买卖合同的效力问题：一是无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同；二是房屋没有办理过户登记；三是农村房屋出卖给市民的房屋买卖合同。针对以上问题，不同的法官就同一事实做出的判决却迥然不同：

1、无权处分房屋的人签订的买卖合同。一年内，该院共审结涉及无权处分房屋的人签订的买卖合同案件2件，其中判决1件，调解1件。对这一问题的认识基本不存在差异。两案均认为无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人返还房屋和价款。

2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。对于这一问题，判决中存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。其法律依据是土地管理法第12条的规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条的规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”另一种观点认为，房屋是否过户不影响房屋买卖合同的效力，理由是：依法成立的合同，自成立时生效。自愿订立买卖房屋协议，协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。