小区停车难、维修基金启动难怎么办?《南京市住宅物业管理条例》将实施，诸多难题“求解”

三问题：老小区停车难破题：配备专门停车管理人员

老旧小区停车难、停车贵引发了“人防车位”界限之争，有网友提出，甚至小区防火通道门都被作为停车位使用。南京物管条例中，对此提出规范停车管理，各物业服务企业应做到配备专门的停车管理人员。并重申省物业管理条例中的“人防工程平时用于停车的，出租的租赁期限不得超过3年，不得出售、附赠”。

四问题：维修基金启动难破题：设置绿色快速通道

维修基金的启动问题，在实践中也是一个大麻烦，因为要两个“三分之二”以上的业主通过，审批期限也比较长，导致目前南京的维修基金使用率仅为3%~4%。南京物管条例在省条例相关规定的基础上，提出“对物业管理区域内发生危及房屋使用安全和业主生命财产安全的紧急情况下，可以通过绿色快速通道，相关部门要在两个工作日内完成审核”。

更让业主郁闷的是，如果房屋还在保修期内遇到房屋质量问题，没有维修基金，找不到开发商，物业公司也不给解决。南京市人大法制委委员王俊表示，这个问题目前在不少小区已经发生，建设单位应对房屋质量问题承担全部责任。条例借鉴杭州、上海等立法经验，建立物业保修金制度。

“王俊：“建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金交存期限8年，交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足。”

另外还规定，业主与物业的矛盾可以通过引进第三方机构来评判和解决。

不过，法律规定得再详尽，效果如何关键看执行。对此，南京市将要出台18项配套制度，包括业主大会指导规则，首次业主大会会议筹备经费管理办法，物业服务收费管理办法，物业服务第三方评估制度等。南京市房产局副局长兰文平介绍，目前条例配套文件制定已进入起草阶段。