房地产营改增范围及税率(2)

更新时间:2018-07-21 08:51作者:王新老师

    营改增将全面推开,除了制造业以及之前纳入营改增试点的交通运输、邮政、电信行业、现代服务业等,现将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入试点范围。建筑业和房地产业适用11%的税率,金融业和生活服务业适用6%的税率。社会普遍关注,建筑业和房地产业从原来的3%和5%的营业税税率,改为11%的增值税税率,税率最高提升8%,税率提高了税负会不会上升?

    增值税税率比营业税税率高,就会增加企业税负,这实际上是一种误解。营业税是按企业的营业额征收,增值税按货物和服务的增值额征收,两者的税基有很大不同。虽然增值税税率提高了,但由于可以实行进项税抵扣,这两个行业的税负不仅不会增加甚至还会减轻。

    建筑业的主要进项是钢材、砖瓦、水泥等建筑材料,这些都是可以按17%的增值税税率进行抵扣的,抵扣力度是相当大的。特别是方案还针对企业包工包料、包工不包料的经营方式,作出了过渡期政策安排。一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税,与原来按营业税税率3%征收相比,企业税负大体不变。

    同样,房地产业现行营业税率为5%,营改增后适用11%的税率,但由于进项抵扣增多,税负不会上升。根据改革方案,对于申请成为一般纳税人的房地产开发商,按11%增值税率缴税,可以将土地出让金成本从销售额中扣除。在房地产开发成本中,土地出让金是最大的一块,占到整个成本的30%到40%。土地出让金可以在销售额中扣除,对于减轻房地产企业税负至关重要。

    如此看来,全面实现“营改增”后,建筑、房地产行业的税率从数值上看虽然大幅提升,企业实际的税负从理论上来说是可以减少的。但实际能不能减,要看企业财务部门如何配合“营改增”进行财务业务调整。

    企业“营改增”最大的难点就在于企业内部财务管理、税务管理,包括税收筹划的能力;而第二个难点则在于企业管理工具上,工具要能够很好的支持企业增值税的记录、统计、核算,包括纳税申报等等。

    实际上,企业在没有做“营改增”核算之前就是营业税,营业税核算非常简单,企业会计核算、使用软件的要求都不是很高。“营改增”之后,所有购买不动产、无形资产,包含租赁等,都要进行销项税和进项税核算,这促使更多的企业购买费用资产管理软件。

    “营改增”带来的这些企业难题,很多致力于企业服务的管理软件公司在第一时间之后提出解决方案,并在之前的产品上进行功能升级,企业财务部门不需要去啃很多晦涩难懂的国家文件,就可以轻松适应“营改增”税务改革,为企业减少税负。

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