住宅专项维修资金使用难，车位只租不卖，业委会换物业难于上天……类似现象在湖北省6000多个实施物业管理的住宅小区中或多或少存在，亟须法律规范。20日，湖北省政府法制办举办《湖北省物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)立法听证会，听取社会各界意见和建议。15名听证陈述人受邀与会，40多名听证旁听人参会。他们中有业主、物业服务企业、开发商、专营服务单位、律师、教授等，代表各界的声音。在两个半小时的发言和辩论中，业主大会和业主委员会成立、物业费的收取、专项维修资金的使用管理、车位的使用等焦点问题在激烈交锋中得以充分阐述。

建立物业退出机制成关注重点

按照国家出台的物业管理规定，小区物业应由业主委员会选聘并签订合同。但在现实中，业委会想更换物业简直难于上青天。如何才能建立完善的物业退出机制?成为听证会上大家关注的重点。

《条例(草案)》明确规定，房屋自交付之日起，业主应当交纳物业费。已竣工尚未出售或者尚未交付的房屋，物业费由建设单位承担。业主大会成立后，业主委员会与业主大会选聘和续聘的物业服务企业需要签订服务合同。

听证代表徐昌洪表示，现在新建小区的前期物业都是建设单位自己的物业服务，一旦进入就让不出来。业主委员会建立后，想要换物业公司，经常需要采取堵门、拉横幅等激烈手段。

“我现在住的小区就经常有这个问题。”徐昌洪建议规定应明确，新建小区前期物业由开发建设单位负责，纳入成本，在没有交付，业主委员会没有产生之前，前期物业服务就应该作为建设单位的成本。由开发商把这一时段的物业服务承担起来。

违规出租出售车库最高罚10万

住宅小区内车位、车库的使用管理，是物业管理的难点和重点，物业纠纷和矛盾比较集中。一些小区，开发商擅自将人防工程或公共用地改成停车位或只售不租，引发业主与开发商、物业公司的矛盾。

针对纠纷和矛盾比较集中的车位、车库管理，《条例(草案)》第五十五条规定，物业管理区域内规划停车位、车库，应当优先满足业主的需要。满足之余，可以临时出租给其他人，不得超过六个月。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库、车辆停放、收费和管理具体事项，由业主大会决定。

为了平衡个体业主利益与全体业主共同利益的关系，《条例(草案)》第五十七条规定，利用业主共有部分及其附属设施的经营收益，属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。业主大会可以委托物业服务企业代为经营共有部分及其附属设施，并向其支付报酬。物业企业应当将经营所得收益分类列帐，每半年公布一次经营收支情况，接受业主的监督。