第三节前期物业管理

第三十二条新建住宅实行前期物业管理。

业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位负责选聘物业服务企业。建设单位与选聘的物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十三条新建住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

投标人少于三个或同一物业管理区域内住宅建筑面积小于五万平方米的，经物业所在地的县(市、区)人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

第三十四条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

第三十五条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

第三十六条建设单在出售物业前，应当制定临时管理规约并到县(市、区)房地产主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四节新建物业交付使用

第三十七条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件，开发建设单位方可办理物业交付手续：

(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

(二)按照规划设计要求完成供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备建设，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检验合格的计量表具;

(三)按照规划设计要求完成教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务配套建筑及设施建设;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

(六)按照规划要求完成车位、车库的配置;

(七)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

(八)法律、法规规定的其他条件。

第三十八条建设单位在与物业服务企业办理承接验收手续时，应当向房地产主管部门和物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

第三十九条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县(市、区)房地产主管部门办理备案手续：

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他与承接查验有关的文件。

物业服务企业应当在备案后，将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

第四十条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业或业主委员会移交物业承接查验档案。

第四章物业管理服务

第一节物业服务企业

第四十一条物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

物业服务企业不得以转让或者出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第四十二条物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供服务的能力。

从事物业管理的人员，应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

第四十三条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

第四十四条物业服务企业应当按照物业管理区域和服务合同指派项目负责人，实行物业服务项目经理责任制。

项目负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

第四十五条建立重大事件应当报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：

(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

(三)物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活;

(四)发生群体性事件;

(五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;

(六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第四十六条物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费有和提供无偿服务。

第二节物业监督管理

第四十七条房地产主管部门应当加强对物业服务质量的监督管理，定期组织开展物业服务质量考核，推动物业服务企业提高服务水平。

考核应当设立质量和信用等级标准，结果运用应当向社会公布。

第四十八条从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本省行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向当地房地产主管部门备案。

第四十九条按照有关规定，物业服务企业应当向房地产主管部门报送物业服务信用档案信息、统计报表等相关资料。

第三节物业服务合同

第五十条物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。

物业服务合同应当对下列内容进行约定：

(一)物业服务内容、质量等服务事项;

(二)物业服务收费标准;

(三)物业管理区域内安全保障事项;

(四)合同期限;

(五)违约责任。

第五十一条物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：

(一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护和安全协防;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(七)物业服务档案和物业档案的保管;

(八)其他物业公共服务事项。

第五十二条物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

第五十三条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。

物业服务企业依约履行义务的，业主不得以放弃权利为由拒绝交纳。

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

第五十四条物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向当地房地产主管部门备案。

第五十五条解除、终止或续签物业服务合同，业主委员会或物业服务企业应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定通知期限的，应当提前六十日告知。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并与业主委员会按照法律规定和合同约定办理交接手续，并履行下列交接义务：

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

(二)移交物业服务用房;

(三)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;