西安又上榜了！在近日一份《35个大中城市商品住宅投资价值研究》中，西安房地产市场的供需比被测算为1.55，属于“相对均衡”，2016年房价的上涨潜力排在35城的第13位。这一说法到底靠谱不？
　　西安住宅供需比“相对均衡”涨价潜力35城中排13位
　　上周，国内某知名地产研究机构发布了《35个大中城市商品住宅投资价值研究》显示，包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下位于“合理区间”的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅0.57。

在这份报告中，西安的供需比为1.55，排在35个大中城市的第13位。上述机构称：“一座城市的供需比小于1.1，表示其供需关系处于合理区间内；1.1-2属于相对均衡的区间；供需比大于2.0，就属于供需失衡。”按这一标准，则西安的供需比属于“相对均衡”。

　　“供需比越低，房价上涨的可能性越大。”该机构研究部总监张宏伟表示，以供需比为0.91的上海为例，常住人口2425.68万，人口基数大，且处于稳定增加状态；由于上海是整个长三角地区经济中心，产业聚集效应明显，“我们预测上海未来三年的潜在需求达到1886万㎡，在35城市中位于前列。”
　　记者注意到，仅从人口流入看，西安从2009年到的增加量难以和北上广甚至成都、郑州等城市相比。西安市统计局数据显示：这五年内，西安年末常住人口从843万增至862万，增加了19万人。在这35个城市中，西安的人口增量仅比长春和哈尔滨高，排在倒数第三位。
　　前述机构认为，发展潜力也是衡量一个城市住宅需求、房价增长空间的方面。西安、南京、杭州这样的区域中心城市，经济发展程度较好，属于人口导入型城市、市场容量较大，仍具备一定的投资价值。对这些城市，开发商可选择性进入，但要关注后续供地变化。
　　房价涨跌不全由供需比决定经济、库存和定价也是影响因素
　　虽然供需比是决定房价的关键因素，但影响房价的因素复杂，还包括经济大环境、市场库存和企业定价策略等。
　　近日，招商、兴业、民生、中信建投等四大券商对2016年经济形势作出了如下预判：宏观经济在2016年基本面还是处于GDP和CPI的“6+1”时代、经济增长的结构性矛盾依然凸显，但GDP增速回落速度将放缓、经济有望走出“前低后高”走势。
　　易道顾问机构副总经理张计卫分析：“经济结构调整的影响2016年会继续，这意味着房地产市场中的购买力与2015年相差不大，房价缺乏上涨支撑。”
　　西安房地产市场的库存问题也不容小觑。据西安市房管局统计，2015年前11月，全市累计新批准住宅预售1469.92万㎡，同比下降9.02%；住宅累计销售1578.8万㎡，同比增长14.95%。“因为销量超过新增供应，西安库存也得到了一定程度的缓解。”
　　张计卫说，问题在于：2015年被“消化”掉的主要是当年新增供应，近几年的库存积压依然存在。其实在2004年、2005年以后，全国大部分城市的房地产业迅速增长、房产供应大幅增加，只是因西安市场起步稍晚，在2010年后才进入集中供应期，就恰好赶上了经济结构调整、楼市下滑，导致库存增加。
　　另据陕西省统计局监测，2015年1~11月，全省房地产新开工面积同比下降、现房销售好于期房销售，企业去库存力度进一步加大。“2016年上半年的新增供应可能‘只少不多’，不少房企将以销售近几年库存为主。”美城机构首席市场分析师严九远表示，目前西安住宅库存的销售周期大致在18个月，到下半年有望降至10~12个月内，“去库存”将告一段落。
　　部分楼盘跨年涨价或因营销少数楼盘上涨且幅度不会大
　　张计卫预计，在结束“去库存”周期后，西安楼市可能到2017年迎来一个“补差价”的阶段，即整体均价出现上扬。
　　记者了解到，西安已经有部分项目在跨年之际做出调价举动。这两天，有不少楼盘的销售人员纷纷在微信朋友圈晒出“即将涨价”的公告，涨价时间多从2016年1月开始。据了解，这些项目包括南飞鸿广场、首创漫香郡、金地湖城大境等。另有知情人士透露，近期万科、雅居乐、荣民等房企旗下项目也有调价计划，价格上调幅度普遍在300-500元/㎡。
　　严九远认为，近期部分楼盘的涨价举动，更多应当是属于营销考虑、刺激观望的购房者出手；或因产品结构调整后的涨价，比如：由高层改推洋房等价值更高的房源。
　　张计卫表示，2017年房价将会以稳为主，因销售策略，或在区域内无绝对竞争对手的前提下微涨价格的楼盘只会是少数，“而且涨价幅度也不会很大。”
　　有业内人士认为，西安房价与全国同样级别的城市相比，房价明显靠后，随着国际化大都市加速的推进，未来西安房价有望出现“补涨”。