第一条为了进一步加强和规范全市物业管理工作，提升物业管理服务水平，营造良好的居住环境和工作环境，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》等有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
　　第三条按照“条块结合、以块为主”的原则，建立健全物业行政主管部门监督管理、街道办（乡镇政府）组织协调、社区居委会和业主委员会具体负责、各相关部门密切配合的物业管理工作机制，形成上下联动、齐抓共管的工作格局。

　　市住建局是全市物业管理行政主管部门，负责研究拟定物业管理的相关政策，监督管理物业服务企业资质和住宅专项维修资金，依法查处物业管理重大违法行为，牵头协调相关部门共同做好物业管理工作。
　　各区县物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理工作，对辖区内物业服务活动进行日常监管，组织实施物业管理工作情况的检查考核；协助市级主管部门对辖区内物业服务企业资质管理进行日常考核，作为年度审查的主要依据，负责辖区内住宅专项维修资金使用的初审工作；负责划定物业管理区域，指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作，依法查处物业管理违法行为。
　　街道办（乡镇政府）组织实施辖区物业管理工作，对划定物业管理区域提出意见，协调做好新建居住小区的交接管理以及选聘物业服务企业的招投标工作，指导和监督业主委员会的组建、改选和换届工作；组织物业服务质量的检查考评工作，建立健全信访投诉处理机制，融合社区公共管理资源，加强与职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题。
　　社区居民委员会具体负责社区物业管理的监督管理工作，参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，监督业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织，调解处理物业管理服务中的矛盾纠纷，监督管理业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违规行为，并及时向有关行政机关报告。
　　供水、供电、燃气、通讯等单位负责做好物业管理涉及供水、供电、供气等有关服务工作；调解因供水、供电、供气等问题引起的物业管理纠纷；推进供水、供电等收费逐步向最终用户收取，暂无法实现向用户直接收费的，应当与物业企业协商签订代收代缴服务协议。
　　物价部门负责物业服务收费行为的监督管理，依据有关规定和管理权限，制定全市物业服务收费标准及其他有关收费标准，制定不同小区交通工具停放服务具体价格；负责做好物业服务收费备案、收费公示和收费证办理等工作，协调处理因收费问题引起的矛盾纠纷；加强物业服务收费监督检查，依法规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。
　　公安部门按照职责指导物业服务企业做好安全防范工作；指导物业管理区域内汽车停放，做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作；负责做好物业秩序维护员组织的监督管理，实行物业秩序维护员备案制度，建立健全物业服务企业秩序维护员培训制度，督促物业服务企业实行秩序维护员持证上岗；指导物业服务企业做好安全管理各项工作。
　　规划部门负责小区规划审批以及建筑工程规划验收；有关执法部门负责查处建设单位违反规划许可进行建设的违法行为。
　　公安消防部门负责对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督管理，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法违规行为。
　　工商部门负责办理物业服务企业的营业执照，规范企业经营行为，依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动的行为，保护消费者合法权益。加强对物业管理区域内广告内容的监督管理；依法对物业服务合同进行监管，鼓励物业企业使用或参照国家发布的“物业服务合同”示范文本签订物业合同。
　　税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策，依法对物业服务企业的纳税行为进行指导监督。
环保部门负责依法查处物业管理区域内噪音、油烟等污染的违法违规行为。
　　质量技术监督部门负责对物业管理区域内的锅炉、电梯等特种设备安装、使用、改造、维护保养、定期检验、持证上岗等依法进行监督检查；负责组织重大产品质量事故的调查；负责对住宅小区内的计量工作实施监督管理。
　　第四条加快建立和完善城镇住宅区物业管理的社会化、专业化、市场化机制。各单位在公有住房出售后，要进行物业管理配套设施的整治完善，选聘专业物业服务企业进行物业管理服务，单位原则上不再承担生活区的物业管理服务。机关、单位办公区物业管理逐步实行社会化。　
　　第五条物业服务企业须自觉接受有关行政管理部门、社区居民委员会、业主委员会及业主的监督，按照委托合同依法提供物业服务；加强物业从业人员培训，提高从业人员业务素质，积极开展多种经营活动，努力提供多层次全方位的优质服务；负责物业服务区域内的清扫保洁、环卫设施、公共绿地、广场及配套设施的管理维护工作；负责清除物业服务区域内的违法违规广告，制止违法搭建建筑物、构筑物以及损坏房屋承重结构等行为；负责物业服务区域内公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理工作；对物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务；与供水、供电、供气、消防等单位建立常态化对接协作机制，共同做好物业管理区域内供电、供水、供气、消防等设施的维修养护工作，保障水、电、气等公用设施的安全、正常运行。
　　第六条业主大会筹备工作由所在地街道办（乡镇政府）牵头，召集建设单位（包括公有住房出售单位）、社区居委会和业主代表组成筹备组，在区县物业管理行政主管部门指导下开展工作。筹备工作所需经费由建设单位承担。
　　第七条凡住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，必须在各区县物业管理行政主管部门的指导和监督下，于商品房预售前通过招投标方式选聘具有相应资质和独立法人资格的物业服务企业实施前期物业管理，不具备上述条件的，不予办理《商品房预售许可证》。各区县物业管理行政主管部门要加快推进物业管理招投标有形市场建设，培育公开、公平、规范、有序的物业管理市场竞争环境。
　　第八条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
　　（一）预售商品房应在取得《商品房预售许可证》之前完成；
　　（二）更换物业服务企业，应在原前期物业服务合同终止前30日内完成。
　　建设单位应与中标的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并报辖区区县物业管理行政主管部门备案。
　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
　　第九条建设单位应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　第十条建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
　　第十一条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
　　(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并已经建设行政主管部门综合验收备案;
　　(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立计量表具;
　　(三)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;
　　(四)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子监控系统等共用设施取得使用合格证书;
　　(五)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;
　　(六)法律、法规、规章规定的其他条件。
　　第十二条物业承接查验应按照下列程序进行：
　　(一)确定物业承接查验方案;
　　(二)移交有关图纸资料;
　　(三)查验共用部位、共用设施设备;
　　(四)解决查验发现的问题;
　　(五)确认现场查验结果;
　　(六)签订物业承接查验协议;
　　(七)办理物业交接手续。
　　第十三条分期开发建设的物业项目，根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。
　　第十四条物业服务企业应当自物业交接之日起30日内，持下列文件向区、县物业主管部门办理备案手续：
　　(一)物业承接查验协议;
　　(二)建设单位移交资料清单;
　　(三)查验与交接记录;
　　(四)承接查验的其他资料。
　　第十五条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
　　前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
　　第十六条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办（乡镇政府）负责召集，由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加。
　　第十七条物业管理联席会议主要协调下列事项：
　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
　　(二)物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题;
　　(三)物业管理区域内发生的突发事件;
　　(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
　　(五)需要协调的其他物业管理事项。
　　第十八条在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业应当给予协助、配合。
　　第十九条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居委会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
　　第二十条区县物业管理行政主管部门要依法对物业管理用房的配置情况进行验收，验收不合格的不得交付使用；并督促物业服务企业在实施物业管理期间，代为管理、使用并及时修缮物业管理用房和附属设施；物业服务　　　　　　企业要妥善保管物业管理区域建设有关资料、承接验收手续及移交后的维修资料。
　　第二十一条在物业管理区域内占用业主共有车库车位、道路、场地停放机动车辆的，由业主大会（或业主委员会）决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会（或业主委员会）决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有。业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。
　　第二十二条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将停放服务费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
　　业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。
　　第二十三条建设单位、物业服务企业和业主委员会、全体业主都要切实增强法律意识，规范签订物业服务相关合同和协议，堵塞相关条款的漏洞，努力从源头上消除矛盾纠纷。建设单位与物业服务企业要通过签订前期物业服务合同，明确各自职责，从源头上杜绝双方在房屋工程质量和配套设施善后维修等方面的推诿扯皮现象。物业服务企业和业主应通过合同约定物业管理服务的内容、质量和费用以及违约责任等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的途径，从源头上避免因物业管理服务纠纷引发的信访事件发生。
　　第二十四条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
　　(一)损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物和构筑物、私开门窗、擅自改变房屋用途等行为;
　　(二)损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为;
　　(三)随意倾倒垃圾、杂物以及乱贴、乱挂、擅自设置广告牌、占用消防通道等行为;
　　(四)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等行为;
　　(五)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等行为;
　　(六)法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；物业服务企业、业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
　　第二十五条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公平、合理、质价相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价，政府价格主管部门应规范其价格行为。物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照本市物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并报价格行政主管部门备案或审批。
　　物业服务收费按月收取，确需预收的最多不能超过3个月。生活用水水泵加压发生的能耗费随水费分摊。公共照明、景观设施等其他供用水、电费用，物业服务企业应单独计量，据实分摊并定期公布，接受监督。
　　第二十六条物业服务收费和交通工具停放服务费实行明码标价。物价部门负责审核公示内容，其价格监督检查机构进行监督检查。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据和价格举报电话等有关情况如实公示。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示，接受业主委员会、业主、价格行政主管部门、物业管理行政主管部门的监督。
　　第二十七条无物业管理的老旧住宅区，由社区居委会协调组建社区物业服务站，提供卫生环保、日常综合维修和绿化等基础性服务，服务费用由区县物价部门商同级物业管理行政主管部门核定。
　　第二十八条老旧住宅小区所属单位要解决物业管理配套设施问题。依法成立业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施物业管理服务。对规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施一家管理、差异服务。
　　第二十九条物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，建设单位或业主委员会应当按照有关程序重新选聘物业服务企业；暂时不能落实的，所在街道办（乡镇政府）应当负责组织临时物业服务管理。
　　第三十条物业服务合同到期或者业主大会决议更换物业服务企业时，所在地街道办（乡镇政府）、社区居委会要及时监管、指导，对于在物业管理项目交接中恶意制造矛盾纠纷的企业或个人，要依法处罚。
　　第三十一条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
　　第三十二条本办法自10月1日起施行，至2019年9月30日自行废止。

铜规【2014】011市政府005
8月22日