上海房贷新政真心不合理

　　10月13日，央行上海总部宣布将贯彻并落实9.30央行、银监会精神，施行认贷不认房政策，即对拥有1套住房并已结清房贷的家庭，如 购买第二套普通住宅，银行执行首套房贷政策。但就力度来看，没有外界想象的那么大，对二套房强调了普通住宅的限制;更重要的是，目前上海现行的普通住 宅认定标准太低，致使大量刚需住宅被豪宅这实际上让上海房贷新政成为一种纸摆设。

有多少人想买二套刚需房?上海房贷新政真心不合理

　　根据央行上海总部10.13新政，在首套还清贷款后，第二套新增住宅必须是普通住宅才能享受首套贷款利率。而普通住宅延续2016年3月1日的 标准，即：第一，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;第二，单套建筑面积在140平方米以下;第三，实际成 交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的 低于160万元/套。

　　可看到，该标准的前两条问题不大，关键是第三条的总价限定直接予以一票否决。根据CRIC监测数据，今年1-10月上海内环以内、内外环间和外环以外新房成交均价分别为61048元/平方米、42299元/平米和20220元/平米，据此匡算，所谓普通住房，内环以内平均为54平米，内外环间仅47平米，外环以外为79平米。这意味着什么?显然，想要享受政策的购房者如果想在内环以内买第二套，那么只有买老公房了;如果想在内外环间买就较难，因为该区域多高层住房建成时间较 晚，50平米以下户型并不多见;到外环以外买更难，由于都是新房，户型面积很少低于100平米，而且房价也不低，像嘉定新城已突破2万/平方米，偏远的航 头镇也接近1.8万/平方米，低于160万的房子寥寥。总体上看，这个政策并非如其所宣称那样要刺激二次改善需求，更像是为了让人们买第二套低端刚需房。

　　而在已拥有一套刚需住宅的情况下，有多少人还想要买第二套刚需房?恐怕甚少，除了极个别的刚需投资客。正常情况下，上海内环以内不少于80平方 米，内外环间不低于100平方米，外环以外高于120平方米，才称得上改善需求。而按该标准划定的普通住宅可能连普通刚需都算不上，何谈二次改善需求?相 比之下，同为一线城市的北京10月8日实施房贷新政的普通住宅标准要合理很多：五环内39600元/平方米或总价468万元，五环至六环31680元/平 方米或总价374.4万元，六环外23760元/平方米或总价280.8万元都被划入普通住宅。北京的房贷新政可使90%以上的购房家庭享受到政策优惠; 相比之下，上海房贷新政受益家庭不超过10%。可见，上海和北京贯彻央行房贷松绑政策存在天壤之别。