更新时间:2018-11-28 10:16作者:李天扬老师
日前,广州市住房公积金中心发布《广州市住房公积金个人住房贷款实施办法》(征求意见稿),拟大幅度收紧公积金贷款。特别是,其中关于公积金贷款只能使用一次、申请贷款对连续缴存时间的规定进一步从严(户籍人口从过去的6个月延长到24个月、非户籍人口从12个月延长到36个月)、公式计算的贷款额度较之前紧缩近一半等做法,出乎各界预料。若日后通过的话,该新政将堪称史上最严厉的公积金贷款政策。
根据广州公积金中心有关人士答记者问时的表述,此次公积金贷款政策的调整有3个方面的背景,一是与去年11月份广州楼市新政衔接,特别是要与非户籍购房人群购房资格获得的条件,由过去连续缴纳1年社保调高到3年;二是现行的住房公积金贷款政策(穗公积金管委会〔2004〕3号)将在今年到期,而目前楼市前景不确定性很大、风险系数上升,而贷款需求不仅快速增加,而且申请者的工作变动性增加、还款能力存在不确定性,需要根据楼市风险的变化修订公积金贷款的政策;三是目前累计缴存者中只有9%的人群申请了公积金贷款,意味着其余91%的人群除了因买房提取公积金外,很多人因没有能力购房而无法利用公积金贷款,需要调整政策来支持这部分人的住房需求。
目前,住房公积金资金来源单一,仅靠职工缴存,增长趋势稳定,而资金应用(买房提取和公积金贷款)则受住房市场波动影响,有的时候就不能满足正常的提取和贷款。在2016年住房市场极其火爆的情况下,很多地方住房公积金告急,就出现了断贷、强提甚至挤兑的情况。同时,缴存者两次以上利用公积金贷款的情况也屡见不鲜,住房公积金的互助属性名存实亡,也需要结构性地收紧公积金贷款政策,保障老百姓自住性购房对于廉价金融资源的迫切需求。
另外,需要注意的是,去年底以来不仅商业性住房贷款政策全面收紧,而且房价快速上涨,这让购房者对于在住房金融体系中处于辅助地位(商业性金融处于主导地位)的公积金贷款的需求大增。但与此同时,在利率市场化、资金无风险收益率抬升的背景下,公积金低收益(年化收益率只有1.2%)的问题暴露无疑,缴存者即使不买房也要想方设法提取账户余额,催生了各大中城市地下持久不衰的地下套现产业链,这使得公积金资金池中的水位不断下移。据悉,广州市公积金贷款者仅占缴存者的9%,但提取者占60%~70%,结余资金并不多。因此,在住房供求和公积金供求发生巨大变化的情况下,作为我国唯一的政策性金融工具,也需要结构性地收紧公积金贷款。