5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。

在新一轮营改增中，房地产行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。

第一个原因，牵涉面广。在曾经作为地方第一大税种的营业税中，有超过30%的税收来自房地产行业企业。第二个原因，首次将自然人纳税人纳入营改增试点，与老百姓购房成本紧密相关，改革的复杂程度进一步提升。

这项改革如何进行，对个人和房地产行业将带来哪些影响?

二手房交易税负略有减轻

营改增之后，二手房交易中的税费到底怎么算?

湖北省武汉市国税局局长姜锋举例分析说：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，超过2年(含)的，免征增值税。比如，某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元/(1+5%)×5%=4.76万元，相比少交2400元。相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”

“总体来看，营改增后二手房交易对纳税人来讲，征收机关、办税场所和流程等都没有变化，但税负会略有减轻。”国家税务总局有关负责人表示。

“为了方便纳税人房屋转让、私房出租等税收缴纳和发票，目前，武汉共设立145个代征点，由地税部门代征这部分税款。”姜锋说。

个人出租不动产税率如何计算，税负能否降低?

按照规定，个人(自然人)出租不动产，要看不动产的属性。如果是属于非住房，增值税征收率为5%;如果属于住房，增值税征收率为5%，减按1.5%计算缴纳。例如，某人出租非住房年租金100万元，应缴纳的增值税为100/(1+5%)×5%=4.76万元，较原营业税少缴2400元;若出租住房，则应缴纳增值税为100/(1+5%)×1.5%=1.42万元。