小区业委会成立面临诸多难题，物业公司比业主还厉害，怎么办?小区有业委会，可业委会成员私心太重，不维护多数业主的利益，怎么办?近年来，无锡很多小区物业领域出现大量的矛盾纠纷，矛头直指业主委员会的规范化建设。9月1日开始，《无锡市物业管理条例》正式实施，对业主委员会的成立、监督、换届工作首次做出明确规范，本报记者专门对其进行了解读。

明确：街道“领头”筹备业委会

据了解，目前无锡市备案在册的业主委员会约有350个，还有1000多个符合成立条件的小区尚未成立业主委员会。

“在无锡市多数小区中，由于业主之间不熟悉或者态度不积极，成立业主大会的难度不小。”市住建局有关负责人表示，这就导致现行法律规定的成立业委会选举“双过半”(即参会业主的人数和建筑面积在住宅小区的占比全部超过二分之一)要求难以实现。个别急于成立业委会的小区不惜“制造”投票结果，造成后期管理乱象丛生。

面对诸多楼盘的“嗷嗷待哺”，街道将担负起牵头筹备业主委员会的重责。条例规定，符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由业主成员以及街道办事处、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处指定人员担任，业主成员由街道办事处组织业主推荐产生。

业委会的成立不仅变得高效，还将更具时效。条例规定，划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

管钱：小区资金管理形成“闭环”

物业公司服务于业主，业主委员会监督物业公司，那么业主委员会的权力谁来限制?这是过去物业管理领域的一个盲点。

相关案例显示，个别业主委员会以私人名义设立账户，拥有巨额的小区经营性收益资金，然后随意使用这笔资金，有些甚至组织业委会成员以外出学习为名实则是旅游，甚至用来发放“红包”。根据规定，这笔资金的用途应通过业主大会表决，根据小区管理规约和议事规则使用，并不是任意使用。

新条例对物业公司和业委会的财务管理做了明确规定，禁止业委会成员开设此类个人账户，物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

停车费、广告费等过去矛盾较为集中的经营性收益资金管理，也形成了环环相扣的闭环。由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。“若街道管理缺位，小区业主可通过有关渠道向上反映。”上述负责人表示。

警示：信用管理为持续发展“护航”

过去不少小区里经常发生这样的事：物业公司没有按要求提供服务，导致业主心生抗拒;业主一旦拒交物业费，则扼住了物业服务的喉咙。在新条例中，信用管理体系的引入则打破了这一僵局。

条例规定，物业项目经理发生严重失信行为,例如骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营，将被录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统。

记者还注意到一点，值得业主关注——条例规定，业主发生欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为的，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案，可能会影响业主个人的信贷以及出境，甚至会像“老赖”一样被曝光。

下面是无锡市物业管理条例全文：

(2015年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定2015年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

第三条市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定和落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务，建设单位与前期物业服务企业，业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

第四条市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托，承担物业管理活动的相关管理工作。

市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

第五条市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。

街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

第六条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第七条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任，业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。

第八条筹备组成员应当符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;

(五)个人信用记录良好，无犯罪记录。

除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。

第九条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。

业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

第十条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十一条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：

(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

(四)违法出租房屋且未改正的;

(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

(七)业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第十二条物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训，提高物业管理水平。

第十三条业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，由社区居(村)民委员会组织召开。

业主委员会任期内委员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

第十四条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

(一)选聘、解聘物业服务企业;

(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

(三)其他重大事项。

第十五条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

第十六条业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十七条住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;