最近，一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片在房地产圈热传。文件要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。

据介绍，《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，此次主要整改项目，是将小单元合并成大单元，如果无法合并，那么需要将若干小单元合并销售，此外，卫生间也不能单独在房间内设置，需要设置在公共部位。所有的整改工作将在4月底前完成，整改完成后，闵行区规土局将进行验收，之后才能入住或者销售。已经集体入住的项目将不在整改的范围内。

目前，上海的商住物业整顿由闵行区和嘉定区先行试点，上海其他城区还没有具体的整改细则出台，开发商也都在观望。

“商住房”失去居住属性市场供应结构受影响

据一位在建的商办项目负责人透露，他们需要在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线;同时，层高4.5米的单元将不再允许建设插层，从而杜绝“LOFT”的出现，这意味着整改后此项目基本失去了居住功能。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海闵行和嘉定等区的试点实际是对以往政策的响应。

严跃进说：“后续此类物业可能不再被定义为商住两用房这样一个概念，而是重新被划为商办类物业，这样之后实际上与住宅的居住属性就没有太大的关系了。所以某种程度上可能会改变住房这一类的供应端问题，这对整个市场的供应结构改变会有影响。同时对房企现有的酒店式公寓销售也会产生相应影响。”

“限购限贷”之下的“擦边球”未来还有戏么?

事实上，商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年，已经是住宅市场的有力补充，多年来受到限购人群和投资者的追捧。商住两用房被视为“限购限贷”政策之下的“擦边球”产品。2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗。而此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契。那么，未来商住房是否还有打民用擦边球的可能?

严跃进认为：“对于已经购买这类商住房的，后面的政策会积极引导这类物业朝着住宅属性去转变。当然这种转变背后还要考虑一个问题，就是要征收相应的土地出让金费用，主要是向开发商收取，而不是像购房者收取。对于已经形成大型社区的商住房来说，后期会考虑对这类住房进行调整，使它成为普通商品住宅区。”