山雨欲来风满楼——25日晚间，一份名为《人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的内部文件在网络上广泛流传，字里行间透露出收紧首套房认定标准的信号，“首付贷”也被禁止。在上海和深圳相继出台严厉楼市调控政策的当口，这份文件的流传迅即挑动了坊间敏感的神经。直到26日下午，记者辗转联系到人行南京分行，确认了这份文件的真实性，并得到了准确的政策解读。

厘清“首次购房”与“首套房”

这一文件指出，江苏房地产市场走势分化，既存在局部地区特别是三四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况，全省金融部门要按照“分类指导，因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策落实好。

在网络上，备受热议的是文件中这样一句表述：“严格区分‘首次购买普通住房’和‘首套普通自住房’，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入‘首次购买普通住房’支持对象。”这被坊间广泛理解为南京将“认房又认贷”。

人行南京分行行长周学东表示，“认房又认贷”是误读，文件只是对首次购房和首套房的区别进行了重申。目前市场对于“首次”与“首套”的概念有所混淆，在实际操作过程中，有些银行不做具体审查，将“首次”的政策运用到“首套”上。

所谓“首次”，指购房者从来没买过房子，可以享受最优惠的贷款政策。而所谓“首套”，指的是首套贷款房，即购房者本身已经有了1套房子，只要没贷过款，或者贷款已经结清，现在贷款再买房都可以认定为首套房。

他解释，文件出台并不意味着南京的房贷政策有变化。房贷政策依然是：首次购房，首付最低2.5成，利率优惠；首套房（且唯一住房），首付最低3成，利率优惠；持有一套住房，贷款已结清仍按首套认定，即首付3成，如果贷款没有结清，首付4.5成，利率上浮1.1倍。

尽管金融部门强调并非新政，重申信贷政策，实则有“弦外之音”。记者昨日踩盘，在河西南一家精装房楼盘售楼处，当记者表示想买房但之前买过的1套房贷款还没结清时，销售员透露，他们有担保公司可以对材料进行“包装”，作为首套房申请贷款。一旦“包装”成功，4.5成的首付就降到3成，购房门槛下调不少，而房企也乐得收获更多的销售业绩，显然是“双赢”。