在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，化解房地产库存成为2016年经济工作的五大任务之一。“化解房地产库存，既是当前的现实问题，也是供给侧结构性改革的重要方面。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。

社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015—2016》显示，截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月;期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

“如果在目前的建设基础上，每年再增加10%的供给，未来5年，商品住宅的总供给将高达88.2亿平方米，去库存压力可想而知。”社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

去库存决不是政府兜底托市

在任兴洲看来，中央经济工作会议无疑给楼市去库存开出了一张“近期与远期统筹结合、供给与需求双向发力、多措并举”的药方。

从长期看，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。还要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

“农民工市民化等措施是化解楼市库存的一条途径。但这属于中长期政策，需要户籍制度改革等一系列改革组合拳落地，因此至少要等两三年才能见效。”任兴洲说，“制度性的变革可以解决房地产长期需求问题，但去库存也是现实问题，因此中长期制度性变革必须与短期的去库存措施相结合，多种措施并举。”

短期看，楼市去库存一方面要从供给上发力，特别是三、四线城市，坚决控制土地和开发节奏，不再造成新的库存压力;另一方面还是要刺激需求。从政府角度，可以通过交易环节税费的减免，提高交易的流动性，促成像小房换大房这样的合理需求的释放。而作为开发商，也应顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。“开发商作为利益主体，应该有一个基本的认识，去库存决不是政府兜底托市，趁机涨价不明智，应尽快争取市场出清。”任兴洲说。

利用货币化安置，打通保障房商品房之间的通道