今年,棚户区改造大刀阔斧,北京棚户区改造共有236个项目,包括23550户;海南今年计划棚户区住房改造开工13567套;九江市今年棚户区改造开工61015套等等,而且,总理在政府工作报告中再次提及棚户区改造:“5年来,棚户区住房改造2600多万套,2018年,更好地解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。”北京市2017年核心区体量大的棚改项目——望坛棚改,以及长安街沿线最后一个棚户区——享有“石景山的小王府井”美誉的北辛安棚改还在大家的记忆里,今年自己会不会成为拆二代?很多人感叹那是别人家的棚改补偿。目前,在全国众多的棚改拆迁过程中,出现很多一刀切的补偿标准,没有考虑具体的房屋情况和时机条件,对于被拆迁人的个体诉求明显考虑不足,导致被拆迁人合法利益受损害。今天德凯律师团就为大家列举一下棚改项目补偿谈判中需要掌握的要点。

一、获取公平补偿的权利

棚户区改造顾名思义是改造脏乱差的低质量房屋街道,但是现在很多地方借着棚户区改造的名义对正常的社区进行商业开发,一旦打上了棚户区的名义,拆迁补偿价格也就跟着低了。地方进行棚户区改造拆迁宣传倡议中,灌输棚户区房屋不值钱的想法,给被拆迁人很低的补偿价格,如果不懂法律和国家政策,很可就能被糊弄签字。

实际情况是:房屋的价值是按照房屋本身的市场价值来决定的,参考市场上同类房屋的市场价格。补偿项目也是按照法定的项目,包括房屋重置成新价和土地区位价格,安置费,搬迁费,过渡费,停产停业损失等等。棚户区改造中的国家政策,是惠民,保障,安居,解决困难家庭的住房问题,改善城镇居民的生存条件,就补偿的实质来说,更是应该施惠于百姓。拆迁基本的原则也是拆迁之后的生活水平不能低于拆迁之前的生活水平,所以,只要被拆迁人“越拆越穷”就是不合理。

二、对房屋价值的评估、复核以及鉴定的权利

评估是确定房屋价值的重要程序,一般最终的补偿标准都是建立在评估价格上的,所以评估程序尤为重要。首先,评估公司的选择。评估公司的选择可以由征收部门和被拆迁人协商选择,或者投票,摇号,抽签等方式,委托有资质的评估公司。其次,评估应当结合被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。最后,如果对评估结果有异议,可以在规定的日期内申请复核,对复核结果有异议,还可以向评估专家委员会申请鉴定。