一、二手房交易税费之“税”

1、二手房交易税费——个人所得税

纳税人：卖方

政策：根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为交易总额的1%或两次交易差额的20%。如果同时满足家庭住宅、购买时间超过5年，则可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

普通住宅未满5年或非家庭住房，个人所得税计算公式：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税-原始契税-合同价*1%）*20%；或采用另一种计算公式：地税局评估价或网签价（取价高者）*1%

注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

2、二手房交易税费——营业税

纳税人：卖方

政策：根据规定，营业税的税率为5.6%。转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过2年都需要全额征收营业税。

普通住宅营业税计算公式：（房产证满2年或契税完税证满2年）——免征营业税，不足2年——地税局评估价或网签价（取价高者）*5.6%；

非普通住宅营业税计算公式：提供发票——[地税局评估价或网签价（取价高者）-上手发票价]*5.6%，不提供发票——地税局评估价或网签价（取价高者）-上手发票价*5.6%；

别墅营业税计算公式：满2年——[地税局评估价或网签价（取价高者）-发票价]*5.6%，不足2年——地税局评估价或网签价（取价高者）*5.6%；

注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

3、二手房交易税费——契税