导读：保监会日前下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(简称征求意见稿)，并拟在北京、上海、广州和武汉四地开展为期两年的试点。以房养老能妥善解决未来一部分人的养老问题吗?养老需求挂钩房地产后，保险公司能否规避经营风险?反按揭属于复杂金融产品，如何保护消费者利益不受侵害?

房价、寿命、法律、政策，多重风险，保险公司如何化解?

　　以房养老即老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其住房抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　通俗地讲，以房养老的模式就是，保险公司请中介方对投保者的房屋进行估值，然后根据其年龄与平均寿命之差推算投保者的生存期，以这两个指标为核心要素，倒推出投保者生存期内每年应该给付的保险年金额度。可见，房屋价值、平均寿命是该产品的核心定价要素。

　　可是，目前国内房价走势不明，远期中国房市价值波动难以评估。若保险公司按现价厘定年金额度，将来到手的房子价值大幅缩水怎么办?征求意见稿只规定了保险公司参与分配抵押房屋增值收益的情形，却未提及贬值风险处理机制。比如是否有权动态调低支付给投保人的年金，当投保人选择退保时，保险公司索回已支付年金时如何计算利息。

　　业内人士指出，这些问题不提前明确，保险公司届时要么承担巨额损失，要么面临大量合同纠纷。多位寿险公司精算师表示，在没有更多风险分摊方案之前，仅靠定价覆盖房市风险亦难以平衡价格对客户的吸引力。国外有再保机制，每年支付一定再保费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，估计参加试点的公司仍会用保守定价承担远期风险。换句话说，投保者的房子将被压价估值。

　　长寿风险也不可小觑。南开大学风险管理与保险系教授朱铭来说，随着医疗手段的进步，人类平均寿命不断延长，这对寿险产品的定价产生了很大影响。国外成熟市场通过发行‘长寿债券’等衍生品来分散这一风险，但国内目前仍然是用较高的价格来对冲长寿风险。如果把这种手段延续到以房养老模式中，意味着投保者为保险公司风险分散技术的软肋买单，是非常不公平的。老百姓把房子看得比什么都重要，保险公司出的价太低，肯定没市场。朱铭来说。