更新时间:2018-10-28 02:04作者:王华老师
房地产调控难的原因
2012年下半年,城市房价止跌回升,2013年初,京沪等一线城市房价涨幅加大。为了抑制房价过快上涨势头,2月下旬,房地产调控政策新国五条出台。按照规定,出售自有住房所得均按20%计征个税。加码之重,始料未及。然而,调控房价的举措并未得到公众的认可。相反,有人担忧新增的税赋会转嫁给购房者,进一步拉升房价,并且导致租房成本上升。这种担忧并非毫无依据,过去几年,几轮房地产调控下来,房价和房租不仅没降下来,还双双水涨船高,进一步抬高了进入京沪等地的门槛。
社会对高企的房价批评之声很多,调控房价的政策也越来越受到质疑,为什么会这样呢?这需要我们认真检视过去10年的房地产调控政策。
一、房地产调控十年简史
1.十年四轮调控
从楼市走势来看,城市房价在2004年进入快速上升通道,随之而来的就是政府对房地产的一系列调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分,可以分成四个阶段。
第一阶段:初始调控期(2002年至2004年底)。早在2002年,国家九部委就发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行调控。2004年被称为房地产的政策年,在土地转让方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策,以规范市场、控制房价。
这一阶段影响房地产市场发展的更多是宏观经济调控政策,宏观调控手段主要是收紧两根(银根和地根),从供给上控制投资和土地供应。这必然影响到商品住房开发的土地供应和资金流入,导致商品住房市场出现供不应求,从而出现房价上升速度加快,全国房价年增幅高峰时超过10%。
第二阶段:加码调控期(2005年初至2008年初)。2005年初,房价上涨过快已成为一个社会问题。调控加码,手段转向结构性调控。在抑制投资过热的同时,提出稳房价的新目标,国八条、新国八条、国六条和十五条相继出台,重点打击开发商囤地行为,制订商品房供应结构比例(强制要求新建商品住宅90平方米以下的要占70%),同时,提高购房者首付比例、推出税收调控手段,开始调整商品房投资投机需求等。
但诸多房地产新政推出之后,效果并不理想,房价上升高烧不退。在这一时段,调控政策还呈现顺周期操作的特点,从实际效果看,加剧了房价周期的波动幅度。甚至出现一边调控一边涨价,特别是2007年,房价涨得十分凶猛。这一势头直到2008年上半年才结束,其原因是美国次贷危机,促使世界经济和我国宏观经济形势大滑坡,也导致中国房地产业整体降温,购房者观望现象严重,商品房销售面积下降,房价下跌。
第三阶段:逆向调控期(2008年底至201 0年初)。针对自2008年下半年国内宏观经济形势急速下滑,政府出台一系列救市政策,在出台四万亿经济刺激计划之下,同时出台了刺激房地产发展的政策,例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。