哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法

哈尔滨市人民政府令第51号

第一章总则

　　第一条为保障城市建设的顺利进行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市建设动迁管理条例》，结合我市实际，制定本办法。


　　第二条凡在本市城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本办法。

　　第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改造。

　　第四条本办法所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人。

　　本办法所称被拆迁人是指对被拆迁房屋及其附属物具有合法所有权的所有人和具有合法使用权的公有房屋使用人。

　　本办法所称拆迁承办人是指依法取得拆迁承办资格，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订拆迁补偿协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

　　第五条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　第六条市房产管理部门是全市城市房屋拆迁主管部门，负责本办法的组织实施。市城市房屋拆迁管理办公室（以下简称市拆迁办），负责全市房屋拆迁日常管理工作。


　　区城市房屋拆迁管理办公室（以下简称区拆迁办）负责本辖区内房屋拆迁管理工作。

第二章拆迁管理的一般规定

　　第七条建设单位必须持有市城市规划部门核发的建设用地规划许可证和拆迁范围文件，方可申请市拆迁办发布拆迁通告。

　　自拆迁通告发布之日起，在拟拆迁范围内，不准新建、扩建、翻建、改建、装修房屋及其附属物，不准改变房屋使用用途，不准进行房产交易、析产、赠与、租赁、典当、抵押等活动。


　　自拆迁通告发布之日起，在拟拆迁范围内，市土地管理部门停止办理土地使用权变更；市房产管理部门停止核发产权证照；市工商行政管理部门停止核发营业执照；市公安部门停止办理迁入居民户口或者居民分户。因出生、军人复转、婚嫁等确需入户的，经市公安或者市民政部门批准后，方可办理。


　　第八条需要拆迁房屋的单位或者个人，必须持有建设用地规划许可证、建设用地批准文件、拆迁补偿资金证明、房屋评估单和拆迁方案，方可办理房屋拆迁许可证。经区拆迁办审核，报市拆迁办批准，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。


　　市拆迁办负责对房屋拆迁补偿资金的存储、使用进行监督。

　　第九条房屋拆迁许可证一经发放，市拆迁办应当向拆迁范围内的被拆迁人发布拆迁公告，公布拆迁人、拆迁承办人、拆迁范围、搬迁期限。

　　第十条拆迁人和拆迁承办人应当按照房屋拆迁许可证的规定实施拆迁，不准擅自改变拆迁范围、拆迁期限，不准将应当拆除房屋留作他用。

　　第十一条在拆迁公告公布的搬迁期限内，拆迁人和拆迁承办人不准对未搬迁的被拆迁人停止供水、供电、供热、供气，不准对未搬迁的被拆迁人房屋实施拆除。

　　第十二条在搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法就拆迁补偿等事宜签订书面协议。

　　拆迁补偿协议应当载明补偿方式、补偿标准、履约方式、时间和违约责任，以及当事人认为需要订立的其他条款。

　　拆迁补偿协议订立后，应当送区拆迁办备案。拆除依法代管、无合法继承人或者产权不清的房屋，拆迁补偿协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

　　第十三条拆迁人与被拆迁人达不成协议的，可以向市拆迁主管部门申请裁决。被拆迁人是市拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。

　　裁决部门应当在受理裁决申请之日起15个工作日内做出决定。当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。拆迁人已对被拆迁人作了补偿或者提供临时用房的，在诉讼期间不停止搬迁的执行。


　　第十四条超过拆迁公告公布的搬迁期限，被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，由区人民政府责令限期搬迁，逾期不搬迁的，由区人民政府责成有关部门强制搬迁。

　　超过本办法第十三条第一款规定的裁决作出的搬迁期限，被拆迁人无正当理由逾期不搬迁的，由市拆迁办申请人民法院强制搬迁。

　　拆迁人和拆迁承办人不得擅自对被拆迁人实施强制搬迁。

　　第十五条对未取得房屋拆迁许可证擅自拆迁的建设项目，市城市规划部门不予核发建设工程规划许可证，市土地管理部门不予核发土地使用证，市有关部门不予核发商品房预售许可证，市房产管理部门不予核发房屋所有权证。


　　第十六条尚未完成拆迁补偿的建设项目依法转让时，批准部门应当征求市拆迁办意见后，再行办理转让手续。项目转让人应当将原拆迁补偿协议载明的有关权利、义务随之转让给项目受让人，并书面通知被拆迁人。


　　第十七条拆迁人应当委托拆迁承办人实施拆迁，并签订委托拆迁协议。委托拆迁协议签订后，委托拆迁承办费由市拆迁办统一收取。实施拆迁时，市拆迁办向拆迁承办人先支付百分之二十拆迁承办费，百分之三十拆迁承办费按拆迁进度分期拔付，按期完成拆迁并验收合格后，全额支付其余拆迁承办费。


　　拆迁承办人应当在30日内完成房屋拆迁，情况特殊的，不得超过45日。房屋拆迁完成时，应当将拆迁范围内应拆除的房屋全部拆徐，将拆除的旧料、残土清净。除国家、省和市规定分期建设的项目外，拆迁工作必须一次完成。


　　负责承办拆迁的工作人员，应当经市拆迁办统一培训，持证上岗。

　　市、区拆迁办，不准接受拆迁委托。

　　第十八条拆迁承办人应当组织依法取得房屋拆除资格的拆除单位实施房屋拆除。

　　第十九条拆迁人和拆迁承办人应当及时整理并妥善保管拆迁档案资料。

　　市拆迁办应当对房屋拆迁工作进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。

　　第二十条城市房屋拆迁管理费，由市拆迁办按照国家和省有关部门的规定收取。

第三章拆迁补偿

　　第二十一条拆迁人应当对拆迁范围内具有合法产权的房屋给予拆迁补偿。拆迁补偿实行货币补偿和房屋补偿，具体方式由被拆迁人选择。

　　违法建筑和临时建筑及其附属物不予补偿，并在搬迁期限内自行拆除。逾期不拆除的，由拆迁承办人拆除，以料抵工。

　　拆迁补偿按照被拆迁房屋的建筑面积计算。被拆迁房屋建筑面积以房屋所有权证或者租赁使用证标明的为准。租赁使用证标明使用面积的，以所标明的使用面积按照规定的系数换算为建筑面积。换算系数由市建筑行政主管部门组织市拆迁主管部门、市房地产综合开发管理部门和市统计部门等经过调查测算综合确定。


　　第二十二条本办法所称被拆迁房屋所有人，是指对被拆迁房屋具有合法房屋所有权证和合法土地使用证或者依法享有、行使房屋所有权的人，包括代管人、国家授权的国有房屋的管理人。


　　本办法所称被拆迁房屋使用人，是指具有拆迁范围内正式户口和合法租赁使用证的公民或者具有合法租赁使用让的机关、团体、企事业单位、个体工商户，属于从事生产或者经营的，还应当有营业执照。


　　本办法所称非住宅房屋是指被拆迁房屋的合法所有权证或者合法租赁使用证标明房屋使用性质为非居住用房的，或者具有市房产管理部门签发的房屋自营许可证、租赁经营许可证，并实际作为生产、仓储、办公、商服及公益事业等用途的房屋。


　　第二十三条货币补偿是指拆迁人对被拆迁的房屋按规定的价格计算出原房屋价值，以货币形式偿还给被拆迁人的一种补偿方式。货币补偿款由原房补偿和区位补偿构成。


　　第二十四条住宅房屋的货币补偿计算公式为：

　　（一）私产住宅房屋货币补偿款=（原房重置价格结合成新+住宅房屋区位补偿价格）×原房建筑面积×（1+楼层调整系数）；

　　（二）公产住宅房屋货币补偿款=（原房重置价格结合成新+住宅房屋区位补偿价格）×原房建筑面积。

　　拆迁二层以上八层以下住宅楼房，私产房屋楼层调整系数为：以一层、顶层为基准，中间楼层为界，每上升或者下降一层增加百分之二。

　　拆迁公产住宅房屋，货币补偿款中原房重置价格结合成新部分支付给房屋所有人，其余部分支付给房屋使用人用于购买房屋。

　　第二十五条非住宅房屋的货币补偿款计算公式为：非住宅房屋货币补偿款=[原房重置价格结合成新+非住宅房屋区位补偿价格×（1+调整系数）]×原房建筑面积。


　　拆迁非住宅房屋，房屋所有人选择货币补偿的，货币补偿款中原房重置价格结合成新部分支付给房屋所有人，其余部分支付给房屋使用人用于购买房屋。

　　非住宅房屋区位补偿价格根据被拆迁非住宅房屋的具体位置不同，按照下列规定进行调整：

　　（一）拆迁地段内临一、二类街路开门的一层非住宅房屋区位补偿价格上调百分之十，院内一层非住宅房屋区位补偿价格扣减百分之五十；

　　（二）拆迁地段内临街开门地下室或者二层非住宅房屋区位补偿价格，以其临街开门一层非住宅房屋区位补偿价格为基准，扣减百分之五十；

　　（三）多层一体非住宅，以其一层的区位补偿价格为基准，地下室扣减百分之五十，二层扣减百分之二十，三层扣减百分之三十，四层扣减百分之四十，依此类推，但最低不应低于基准价格的百分之三十；


　　（四）拆迁地段内其他位置的非住宅房屋，除简易房屋外，区位补偿价格可参照拆迁地段的住宅房屋区位补偿价格执行。

　　第二十六条原房屋成新由依法取得合法执照的评估单位评估。

　　原房重置价格、区位补偿价格，由市建设行政主管部门组织市拆迁主管部门、市土地管理部门、市房地产综合开发管理部门、市财政部门和市物价部门提出，经市人民政府同意后，由市建设行政主管部门发布。


　　第二十七条实行货币补偿的，拆迁人应当在拆迁补偿协议约定的期限内，经银行将货币补偿款以被拆迁人的名义开具存款单。

　　除私产房屋外，货币补偿款应当由被拆迁人专项用于购买房屋，不得挪作他用。用货币补偿款购买的房屋，产权属于被拆迁人所有。

　　第二十八条房屋补偿是指拆迁人用被拆迁人货币补偿款，按照原房建筑面积、原房性质重新购置房屋，偿还给被拆迁人的一种补偿方式。

　　拆迁人应当依据城市规划确定的新建房屋使用功能易地或者就近为被拆迁人购置建筑面积和设施标准不低于原房屋的现房或者期房，其产权被拆迁人所有。

　　实行房屋补偿，拆迁人给被拆人购置房屋所支付的房款少于原房屋货币补偿款时，拆迁人应当将货币补偿款剩余部分支付给被拆迁人；多于原房屋货币补偿款时，被拆迁人应当将超出的房款支付给拆迁人。


　　第二十九条被拆迁房屋有下列情况的，只适用于房屋补偿：

　　（一）被拆迁房屋产权不清、产籍不明或者房产有纠纷的；

　　（二）被拆迁房屋的共有产权人、各使用人或者公产房屋所有人与使用人对货币补偿达不成一致意见的；

　　（三）被拆迁房屋涉及产权或者使用权纠纷经人民法院判决已生效尚未执行的。

　　第三十条除公产房屋外，被拆迁房屋所有人与使用人不是同一人时，房屋所有人应当在规定的搬迁期限内将使用人迁出后，与拆迁人签订拆迁补偿协议。

　　在规定的搬迁期限内，房屋所有人不能迁出使用人的，拆迁人可以对房屋所有人实行房屋补偿，由使用人使用补偿的房屋，原关系可以继续。

　　使用人应当在规定的搬迁期限完成搬迁，超过规定的搬迁期限使用人拒绝搬迁的，可以按照本办法第十四条规定执行。

　　第三十一条实行房屋补偿的，拆迁人应当在规定的过渡期限内提供拆迁补偿房屋，保证被拆迁人按期进户。用于房屋补偿的建筑属新建多层的，过渡期限不得超过18个月。


　　第三十二条拆迁住宅房屋，按照下列规定对被拆迁人给予补助：

　　（一）被拆迁房屋由房屋所有人使用的，房屋所有人自行搬迁时，由拆迁人发给一次性搬家补助费；

　　（二）被拆迁房屋所有人与使用人不是同一人的，对自行搬迁的使用人发给一次性搬家补助费；

　　（三）搬家补助费按原房屋建筑面积每平方米10元标准计算；

　　（四）实行房屋补偿，在规定的过渡期限内被拆迁人自行临迁的，由拆迁人按原房建筑面积每平方米每月8元标准计发临迁补助费。

　　第三十三条拆迁非住宅房屋，被拆迁房屋由房屋所有人使用的，按照下列规定给予补助：

　　（一）房屋所有人自行搬迁的，由拆迁人发给搬迁补助费；

　　（二）实行房屋补偿，在规定的过渡期限内自行临迁的，由拆迁人发给临迁补助费，由拆迁人提供周转房的，不发给临迁补助费；

　　（三）实行房屋补偿，对拆迁时正在生产、经营并在规定的过渡期限内无法进行生产、经营的，由拆迁人给予经济损失补助费；对拆迁公告公布前已停产、停业的，不发给经济损失补助费；


　　（四）对拆迁时正在生产、经营的房屋所有人，由拆迁人提供能够进行生产、经营周转房的，不发给临迁补助费和经济损失补助费。

　　拆迁非住宅房屋所有人与使用人不是同一人时，按下列规定给予补助：

　　（一）使用人自行搬迁的，由拆迁人给使用人发放搬迁补助费；

　　（二）对正在生产、经营的使用人因搬迁造成停产、停业的经济损失，由拆迁人按照规定的搬迁期限和使用人拆迁前一个月应纳税所得额为标准，计发补助。

　　搬迁补助费按机械、设备、材料的搬、迁、运发生的实际费用计算。临时补助费按原房屋建筑面积每平方米180元一次性发给。

　　经济损失补助费按照拆迁前一个月被拆迁人向劳动保险部门交纳劳动保险统筹基金确定的职工人数、人均工资标准的百分之八十和被拆迁人上年度月应纳税所得额的百分之八十按月计算，每六个月发放一次。


　　第三十四条拆迁有房产纠纷的房屋，在市拆迁办公布的搬迁期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报市拆迁办批准后拆除。市拆迁办应当在拆迁前组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。


　　第三十五条对拆迁设有抵押权的房屋实行房屋补偿的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在市拆迁办公布的搬迁期限内达不成抵押协议的，由拆迁人按本办法第三十四条的规定实施拆迁。


　　拆迁设有抵押的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可支坟补偿款。

第四章城市建设重点工程的拆迁

　　第三十六条本办法所称城市建设重点工程是指经市政府批准组织实施的城市基础设施、危房棚户区改造和城市环境综合整治等建设项目。

　　第三十七条对城市建设重点工程，市拆迁办应当及时签发房屋拆迁许可证，实施拆迁。

　　实施城市建设重点工程拆迁时，与拆迁工作相关的行政主管部门，应当依据各自职责，积极配合。

　　第三十八条对拆迁范围内的市政设施、各种管线、转栏、广告、牌匾等设施由其主管部门负责监督设置单位自行拆除，不予补偿。

　　第三十九条对建设工程用地范围内拆墙、退院让路的，不予补偿。

第五章法律责任

　　第四十条对违反本办法规定的，由市拆迁主管部门按照下列规定处罚：

　　（一）违反本办法第八条、第十条规定的，责令停止拆迁，并处以10，000元以上50，000元以下罚款；

　　（二）违反本办法第十一条规定的，责令恢复原状，并处以5，000元以上20，000元以下罚款；

　　（三）违反本办法第十四条第三款规定的，责令停止强制搬迁，并处以10，000元以上50，000元以下罚款；

　　（四）违反本办法第十七条第二款规定的，扣减拆迁承办费返给拆迁人，责令拆迁承办人立即拆除房屋，清净旧料、残土，并对拆迁承办人处以10，000元以上50，000元以下罚款，情节严重的，取消其拆迁承办资格；


　　（五）违反本办法第十七条第三款规定的，责令停止拆迁，并分别处以拆迁承办人主管领导和责任人100元以上500元以下罚款，情节严重的，取消拆迁承办资格；


　　（六）违反本办法第十八条规定的，责令停止拆除，并对拆迁承办人和房屋拆除单位分别处以10，000元以上30，000元以下罚款；

　　（七）由于拆迁人的原因，违反本办法第三十一条规定的，拆迁人应当向被拆迁人加倍发放补助费，并对拆迁人处以10，000元以上50，000元以下罚款。


　　第四十一条对违反本办法应当给予治安管理处罚的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十二条对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议或者不起诉又不履行处罚决定的，执罚部门可申请人民法院强制执行。


第六章附则

　　第四十三条本办法施行前已经被批准拆迁的房屋拆迁、补偿等事宜，仍按原拆迁时的有关规定执行。但其完成拆迁的期限，必须按照本办法第十七条第二款规定执行，所承担的法律责任按照本办法第四十条（四）、（五）项规定执行。


　　第四十四条在城市规划区内集体土地上进行城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，可以参照本办法的规定执行。

　　县（市）城市房屋拆迁管理，可以参照本办法的规定执行。

　　第四十五条本办法自2000年7月15日起施行。市人民政府1997年2月5日发布的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。


2000年7月14日