江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定

2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过

江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《江苏省物业管理条例》作如下修改：

一、将第五条第二款修改为：“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示;有书面意见的，应代为转交。”增加一款作为第三款：“业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。”

二、在第七条中增加一项，作为第七项：“法律、法规规定的其他职权。”

三、将第八条修改为：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。”“业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。”“召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。”“业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”

四、将第十条修改为：“业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：一　召集和主持业主大会;二　拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;三　经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;四　经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹;五　审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;六　听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;七　执行业主大会的有关决定;八　接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;九　督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;十　法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。”

五、将第十二条修改为：“业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。”

六、删去第十五条第二款，将第三款改为第二款，修改为：“对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。”

七、将第十七条第一款修改为：“新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。”

八、将第二十三条修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。”“上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

九、将第二十四条第二款、第三款修改为：“已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”“物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。”

十、增加一条作为第二十六条：“经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业管理企业，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。”

十一、将原条例第二十六条改为第二十七条，第一款

、第三款分别修改为：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。”“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”

十二、将原条例第三十六条改为第三十七条，第五款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。”

十三、将原条例第三十九条改为第四十条，修改为：“建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款

十四、将原条例第四十条改为第四十一条，第一　项修改为：“未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款”。

增加一项作为第四　项：“接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正;拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。”

十五、将原条例第四十一条改为第四十二条，第二款修改为：“违反本条例规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

此外，对条例的一些文字作了必要的修改，并对有关条款顺序作相应调整。

本决定自2003年12月1日起施行。

《江苏省物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布

(江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日通过根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正)

第一章总则

第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。

第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

市、县(市、区)建设(房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。

县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。

第四条县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章业主自治管理

第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示;有书面意见的，应代为转交。

业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。

第六条业主享有下列职权：

(一)参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决;

(二)业主委员会的选举权和被选举权;

(三)监督业主委员会的工作;

(四)选择物业管理企业;

(五)与物业管理费用相符的服务;

(六)监督物业管理企业的管理服务活动;

(七)法律、法规规定的其他职权。

业主承担下列义务：

(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

(二)遵守业主公约;

(三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;

(四)按照合同约定交纳物业管理服务费;

(五)按照国家和省有关规定交纳维修基金;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第七条业主大会行使下列职权：

(一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;

(二)选举、撤换业主委员会的组成人员;

(三)审议业主委员会的工作报告;

(四)监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;

(六)决定有关业主共同利益的重大事项。

(七)法律、法规规定的其他职权。

第八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。

召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。

业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

第九条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

第十条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

一　召集和主持业主大会;

二　拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;

三　经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

四　经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹;

五　审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;

六　听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

七　执行业主大会的有关决定;

八　接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

九　督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;

十　法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十一条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十二条业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

第十三条业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

第十四条业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。

第三章物业管理企业

第十五条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。

对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。

第十六条物业管理企业享有下列权利：

(一)依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度;

(二)收取物业管理服务费用;

(三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼;

(四)选聘专业公司承担专项经营业务;

(五)拒绝任何形式的摊派;

(六)法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业承担下列义务：

(一)执行物业管理行业规范、服务标准;

(二)履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益;

(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计;

(五)接受政府有关行政主管部门的监督管理;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第四章物业管理服务与收费

第十七条新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。

第十八条前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：

(一)当事人和物业的基本情况;

(二)双方的权利和义务;

(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

(四)物业管理服务费的标准和收取办法;

(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

(六)维修基金的管理和使用;

(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)双方当事人约定的其他事项。

第十九条前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;

(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

(四)物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务;

(五)应业主要求进行的室内特约维修服务;

(六)物业档案资料的管理。

前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。

第二十条一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

第二十一条物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

第二十二条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。