为加强市城区住宅物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业服务企业合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》和相关法律、法规、规章，结合市城区物业管理的实际，制定本办法。
第一条　新建住宅小区实行物业管理前期介入制度。新建住宅小区项目在开工前，开发建设单位需到市房产管理部门申报，由市房产管理部门组织实施前期物业招标或招聘确定物业服务企业。由开发建设单位与物业服务企业签订物业前期管理服务委托合同，并报市房产管理部门备案。规划部门及房产管理部门要依法审查施工许可及商品房预（销）售环节必需具备开工及预（销）售的条件，确保实现物业前期介入制度。

开发建设单位在房屋销售时要在销售合同中明确房屋质量标准、保修内容、保修时限以及物业服务企业名称、物业服务等级和收费标准等条款。同时，要与购房者订立临时管理规约。项目竣工验收时，物业服务企业要严格按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》进行验收，并出具物业验收备案证明。
第二条　新建住宅小区竣工验收后，入住业主的使用面积超过建筑物总面积50%时，由社区居委会组织召开业主大会选举成立业主委员会，再由业主委员会代表全体业主与物业服务企业重新签订物业服务委托合同。首次签订的物业服务委托合同期限原则不少于5年。
第三条　无物业服务管理的住宅楼，共用部位和共用设施设备维修改造时，由业主委员会（或社区居委会）组织召开业主大会共同议定维修改造方案和选聘确定物业服务企业，并签订物业服务委托合同，报市房产管理部门审核备案。维修改造工程由已确定的物业服务企业组织实施。维修改造工程完工并经业主委员会验收后，由该物业服务企业按合同约定内容实施物业服务管理。
第四条　有物业服务管理的住宅楼，对共用部位和共用设施设备维修改造没有约定的，由业主委员会（或社区居委会）组织召开业主大会共同议定维修改造方案，由物业服务企业组织实施维修改造，工程完工并经业主委员会验收后，需重新修订物业服务委托合同，约定新的物业服务内容和收费标准，报市房产管理部门审核备案。
第五条　有计划地分期分批逐年对旧住宅楼房（建筑使用年限在15年以上）的共用部位和共用设施设备进行改造。维修改造内容由业主大会共同议定（主要改造内容可包括屋顶、楼道、单元门、外墙面及供水、供暖、排水管网干线等共用部位和共用设施设备）并报市房产管理部门审核。市房产管理部门要在年底前提出下一年度维修改造计划，经市政府批准及业主大会同意实施维修改造。维修改造费用由市政府和业主共同承担，即政府承担70%，全体业主共同承担30%。
第六条　建立旧住宅楼维修养护费用补贴制度。为鼓励物业服务企业对改造完成后的旧住宅楼房提供物业服务管理，市政府按每月0.05元/平方米的标准给予补贴。
维修改造后的住宅楼房的供水、供热、排水等专项管理分别由自来水公司、热力公司负责管理至住宅楼外墙，排水办负责管理到楼外渗水井（不含渗水井）。所需维修养护费用逐步理顺，可作为供水、供热、排污成本构成计入价格之中。未计入价格之前暂由市政府按实际发生额给予补贴。
第七条　为及时解决老城区楼房突发的停水、停热等突发事件，市政府实行住宅小区紧急故障抢修应急资金制度，应急资金由市房产管理部门在年底前提出下一年度应急资金数额，市政府批准，财政部门拨付，市房产管理部门负责管理使用。
住宅小区（没有实施物业维修基金缴存制度的）发生停水、停热等紧急事故时，由物业服务企业或业主委员会（社区居委会）提出申请，市房产管理部门审核批准。住宅小区紧急事故抢修费用由市政府承担50%，全体业主共同承担50%，由物业服务企业和业主委员会聘请的抢修施工单位提供维修预算，维修费用由市房产管理部门进行现场勘察并与物业服务企业、业主委员会共同审核认定。
第八条　建立物业服务企业履约保证金制度。为保障物业服务企业服务质量和抑制随意弃管现象的发生，委托单位与选聘的物业服务企业在签订物业服务合同时可以约定收取物业服务履约保证金。履约保证金数额在服务合同中约定，履约保证金由市房产管理部门负责代管，实行专户储存。物业服务合同期满物业服务企业应提前两个月向市房产管理部门提出申请，经检验履行合同的，返还物业服务履约保证金。因物业服务企业原因中止合同的，履约保证金视服务情况和服务年限按比例退还；对不履行合同有关条款或日常检查达不到约定标准的和业主投诉服务质量问题要求限期改正而未作为的，可从履约保证金中支付相关服务费用。
第九条　实行质价相符的物业服务与收费标准。无物业管理的住宅楼房维修改造完成后在招聘物业服务企业时和有物业服务的住宅楼房重新招聘物业服务企业时，应参照物价管理部门与市房产管理部门联合下发的物业服务收费指导价，由物业服务企业与业主委员会（社区居委会）协商物业服务等级、物业服务收费标准和物业服务内容及物业服务质量标准，签订物业服务合同。自签订物业服务合同之日起10日内到物价管理部门和市房产管理部门备案。
第十条　业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，对长期拖欠物业服务费的业主实施四种催缴费形式：一是经市房产管理部门确认服务质量达到合同约定标准的，由爱辉区人民法院根据《黑河市房产管理局、爱辉区人民法院关于物业费司法诉讼有关问题的意见》启动简易程序进行催缴。二是物业服务企业、业主委员会（社区居委会）可不定期将多次催缴仍欠缴物业服务费的职工名单通知职工所在单位。在职职工单位领导有责任督促职工足额缴纳物业管理服务费。非在岗业主欠缴物业服务管理费的由社区居委会协助催缴。三是新闻媒体配合支持，通过新闻媒体给予曝光。四是房屋产权交易时市房产管理部门要严格审核交易前置条件。
第十一条　建立物业服务企业服务诚信档案制度。对已进入物业服务市场的企业，市房产管理部门每年都要采取定期和随时检查的方式根据市城区物业服务（试行）标准和服务合同约定内容对市城区物业服务企业的服务情况进行监督和检查，物业服务情况分为优秀、良好、合格、不合格，记入诚信档案，检查中有不合格项目、服务质量差、服务行为不规范以及业主投拆较多的物业企业要限期整改，对整改后仍不能达到服务标准的取消物业服务企业资质，并对检查情况予以通报。对服务不优、诚信不足的物业服务企业以后不允许承接新的物业项目。
第十二条　建立物业服务企业服务公示制度。物业服务企业应在小区内显要位置公示服务标准、服务等级、收费标准、大中修维修事项等。每季度向业主委员会通报一次物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的监督和检查。
第十三条　发挥街道办事处和社区居委会在物业管理上的协调、监督作用。街道办事处和社区居委会要把组织成立业主委员会工作纳入重要工作日程，并作为年终考评的重要内容。促进社区居委会、物业服务企业、业主委员会之间关系的良性发展。社区居委会应随时监督协调业主委员会的工作情况和物业服务企业的服务情况。业主委员会的办公经费及办公设施可由物业服务企业提供。办公场所由物业服务企业在物业管理用房中提供，业主委员会办公经费数额由双方协商并在合同中约定。
第十四条　市城乡规划局、市城乡建设局、市房产管理部门、市城市管理行政执法局要按职责在新建住宅的验收环节中把好关。市城乡规划局负责建设规划落实情况的验收；市城乡建设局负责施工质量的验收；市房产管理部门负责住宅小区庭院建设的验收；市城市管理行政执法局负责住宅小区楼房外立面至机动车道建设的验收。今后新建住宅小区的庭院和楼房外立面至机动车道的建设质量（硬化、绿化、亮化等工程）一并纳入建筑质量监督范畴。
第十五条　房屋保修期内保修部位发生的质量问题由房地产开发企业负责保修，经建设主管部门告知后15日内开发建设单位不作为或保修达不到标准的，由业主或物业服务企业提出申请，由市建设质量监督站使用质量保修金，对存在质量问题的部位进行保修。
第十六条　在住宅小区院内私搭滥建、建路边和庭院加工厂、乱堆乱放、在花坛种菜等侵害公共利益的行为，经物业服务企业（或业主委员会）劝阻无效的报请市城市管理行政执法局依法进行查处。
第十七条　进行房屋装饰装修的业主，应通知物业服务企业并与之签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业与业主双方可以协议约定收取一定数额的装饰装修保证金，避免因业主私接乱改等违规装修造成公共部位损坏。保证金由物业服务企业收缴，专户储存。装饰装修结束后，对共用部位、共用设施设备未造成损害和及时清运装修垃圾的，将保证金如数返还；违规装饰装修的由市城乡建设局查处，造成共用部位和共用设施设备损坏或不清运装修垃圾的，由物业服务企业或业主委员会（社区居委会）进行修复和清运装修垃圾，所发生的费用从装修保证金中支付，多退少补。
第十八条　房屋共用部位和共用设施、设备大中修或更新改造需启用房屋维修基金时，由物业服务企业或业主委员会（社区居委会）提出大中修或更新改造方案和所需资金，经50%以上业主同意后，在维修前向房屋维修基金管理中心提出申请、提交工程预算，由房屋维修基金管理中心复核确认，维修完成后经房屋维修基金管理中心、业主委员会（社区居委会）现场验收，合格后予以支付。
廉租住房应按规定缴纳房屋维修基金，廉租住房的房屋维修基金应从建设费用中支付，按规定比例交到房屋维修资金管理专户，专项用于廉租住房共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造。
第十九条　各县（市、区）可参照本办法执行。
第二十条　本办法由市房产管理部门负责解释。
第二十一条　本办法自发布之日起三十日后施行。